2012.06.23更新

来週早々には、消費税法改正法案が可決されるかもしれません
そこで、最新の改正法案を確認してみると、

驚いたことに、相続税改正法案が削除されていました。
昨年から、相続税法改正法案は浮上しては消えてましたが
今回も、見事に削除されています

基礎控除の引下げによって、相続税の増税という
改正法案が削除されていることは、下記URLの
民主党HPの

『消費税法等改正案修正案新旧対照表』でご確認ください

http://www.dpj.or.jp/article/101171/%E3%80%90%E8%A1%86%E9%99%A2%E7%
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投稿者: 近江清秀公認会計士税理士事務所

2012.06.16更新



<事例>
Aさんは、祖父の代から(60年前)所有し続けているX土地100㎡
を父親から相続により取得しました。
AさんはX土地を月極め駐車場として利用していました。

その後3年前になって、X土地の西隣のY土地100㎡を購入すること
ができたため、XYを併せて月極駐車場として駐車場経営を
行っていました。

この度、Aさんは自宅購入資金等が必要となったために
X土地とY土地を宅地として造成したうえで一括して売却する
ことに決めました。

土地の造成費用は1000万円でした。

そこで、譲渡所得を計算するに当たってXYの土地造成費用の
取扱について教えてください


<解説>
今回の事例を検討するに当たっては、所有期間の異なるXとYを
別々に検討する必要があります。

まず、所有期間が3年で短期譲渡所得に該当するY土地については
Y土地購入時に金額に今回の造成費用の1/2を取得費として加算する
ことに問題はありません。

問題となるのは、X土地です。
X土地の当初の取得費が契約書等で証明できる場合と、取得費が
不明の場合に分けて検討する必要があります。

1.X土地の当初の取得費が契約書等で判明する場合には、Y土地と
同じ考え方で譲渡所得を計算します。

つまり、X土地の当初の取得費に今回の造成費用の1/2を取得費に
加算することができます。

2.問題となるのは、X土地の当初取得費が判明しない場合です。

税法では、昭和27年以前から所有している土地で取得費が判明しない
場合には土地売却代金の収入金額の5%を取得費とする旨の定めが
あります

今回の場合X土地の売却代金の5%を取得費として計算することが
できます。

そこで問題となるのが、
・5%の取得費に今回の造成費用の1/2を加算することができるか?
・あるいは、造瀬費用の1/2を取得費に加算せずに譲渡時の費用とする
 ことができるか?

という二つの論点です。
結論から申し上げますと、2つともに×です。

そもそも5%の取得費には、その土地の取得及び改良に要した一切の
費用を含むと考えられますので、5%に今回の造成費を加算することは
できません。

また、造成費用は本来取得費の一部を構成する支出と考えられるので
譲渡時の費用(仲介手数料等)の一部と考えることはできません。

譲渡時に造成工事を行う場合には、譲渡所得の計算に留意する
必要があります。


参考:租税特別措置法第31条の4 
『個人が昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地等又は
建物等を譲渡した場合における長期譲渡所得の金額の計算上収入金額
から控除する取得費は、所得税法第38条及び第61条の規定にかかわらず、
当該収入金額の100分の5に相当する金額とする。』

なお、上記5%の概算取得費に関する租税特別措置法第31条の4は、
昭和28年以降に取得した土地についても適用できます

参考:租税特別措置法通達31の4-1 
『措置法第31条の4第1項の規定は、昭和27年12月31日以前から引き続き
所有していた土地建物等の譲渡所得の金額の計算につき適用されるのであるが、
昭和28年1月1日以後に取得した土地建物等の取得費についても、
同項の規定に準じて計算して差し支えないものとする。』


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投稿者: 近江清秀公認会計士税理士事務所

2012.06.09更新

<事例>
 マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から
最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
 これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
この制度の詳細については、下記URLの国税庁HPの解説でご確認ください

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

 この制度の適用は、マイホームの土地と建物の所有者が一人の場合には簡単に
判断できるのですが、マイホームの土地と建物の所有者が異なる場合の適用に
当たっては慎重な判断が必要となります。

 今回は、中小企業等(個人事業を含む)でよくあるパターンでこの制度の適用
について概略を説明いたします。たとえば、次のような事例です

 AとBは夫婦で、Cはその長男です。土地XはA・B・Cがそれぞれ1/3づつ所有して
います。 土地Xの上に建つ3階建ての建物は1階がAが営む事業の事務所として
利用しています。2階はAとBの居住スペースです。Bは専業主婦です。
3階は、長男Cの家族の居住スペースです。 
 この建物の所有権も土地と同様にA・B・Cそれぞれ1/3づつです。
また、AとBは生計が一ですが、AとCは生計が一ではありません。

 このような場合に、土地Xと建物を売却した際の譲渡益が土地Xについて
A,B,Cそれぞれ2000万円づつ、建物についてはA,B,Cそれぞれ200万円づつ
発生したとします。 この場合の3000万円特別控除は、どのように適用されますか。

<解説>
今回は複雑な事例なので結論から申し上げますと
妻Bは、2000万円+200万円
夫Aは、800万円
長男Cは、2000万円+200万円 となります。

長男Cについては、A,Bと生計が別であるため土地と建物の譲渡益全体の2200万円について
3000万円控除を適用できることになります

夫婦であるABについて若干問題となります。
まず、BはCと同様に土地と建物の譲渡益2200万円について3000万円控除を適用できます
しかし、特別控除が800万円控除不足となります。

この控除不足は、一定の条件を満たす場合に夫Aからも控除できます。
その条件が、租税特別措置法通達35-4で明記されていますので下記で引用いたします

『居住用家屋の所有者以外の者がその家屋の敷地の用に供されている土地等の全部又は
一部を有している場合において、その家屋の譲渡に係る長期譲渡所得の金額又は短期譲渡
所得の金額(以下この項において「長期譲渡所得の金額等」という。)が措置法第35条第1項
の3,000万円の特別控除額に満たないときは、その満たない金額は、次に掲げる要件の全てに
該当する場合に限り、その家屋の所有者以外の者が有するその土地等の譲渡に係る長期譲渡所得
の金額等の範囲内において、当該長期譲渡所得の金額等から控除できるものとする。

(1)その家屋とともにその敷地の用に供されている土地等の譲渡があったこと。

(2)その家屋の所有者とその土地等の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること。

(3)その土地等の所有者は、その家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に供していること。

今回のABは、上記のすべての条件を満たしていますのでAからも800万円の控除を適用できます。
土地と建物の所有関係が複雑な居住用財産の譲渡に当たっては、ご注意ください


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投稿者: 近江清秀公認会計士税理士事務所

2012.06.03更新

【相続税質疑応答編-21 非上場株式を相続して会社に譲渡した場合のみなし配当課税について 】

<事例>
 今回は、国税庁HPより東京国税局での実際にあった相談事例を
紹介いたします。

詳細については下記URLより国税庁HPでご確認ください
http://www.nta.go.jp/tokyo/shiraberu/bunshokaito/joto-sanrin/120417/index.htm
今回はその概要を解説いたします

具体的な事案は、以下の通りです

『甲は、非上場会社であるA社の株式20,000株を所有していたところ、平成22年○月14日に
母が死亡し、母が所有していたA社株式40,000株のうち13,333株を相続により取得したため、
現在は33,333株を所有しています。
 甲は、その所有するA社株式のうち3,600株を、母の相続に係る相続税の申告書の提出期限
の翌日以後3年を経過する日までの間に、譲渡時の時価でA社へ譲渡する予定です。

 なお、母の相続に係る相続税の申告において、甲には納付すべき税額が生じています。
このように、甲が、その所有するA社株式のうち3,600株を譲渡した場合には、
本件譲渡予定株式の全てが母から相続により取得したものからなるものとして、
租税特別措置法第9条の7《相続財産に係る株式をその発行した非上場会社に譲渡した場合
のみなし配当課税の特例》第1項に規定する特例の適用があると解してよろしいかお伺いいたします。』

以上が国税庁で紹介されている実際の事案です

<解説>

今回の事案をさらに簡単に解説すると

まず上記の事案が仮に相続による取得ではない場合の課税関係を確認しておく必要があります。
上記3600株が相続により取得した株式ではない場合には、A社に売却した1株当たりの売買金額が
A社の1株当たりの資本金等を上回る金額には、みなし配当課税が適用されます。

配当金に対する課税と同じ扱いになりますので、甲さんのその他の給与所得等と合算されて
所得税が課税されます。 その場合甲さんの所得に応じて税率も高い税率が課税されますので
最高で40%の税率で課税されます

しかし、今回のように相続により取得した非上場株式を株式の発行会社であるA社へ売却するのは
多くの場合納税資金の資金調達の必要がある場合が多いと考えられます。

そのような場合にまで最高税率を課税するのは適切な課税ではないので
今回の事例のような場合、みなし配当課税の適用をせずに通常の譲渡所得として課税される
という特例があります。つまり最高で15%の所得税率となるので25%も税率が下がることになります。

≪根拠条文:租税特別措置法9-7≫

(詳細な解説は、下記の国税庁HPでご確認ください
   http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1477.htm)
 
ただし、この特例にも一つだけ問題があります。
今回の具体的事案でも問題になっていますがもともと20,000株所有してた甲さんが相続により
13,333株を取得して、その後3,600株を売却した場合に売却した3600株が、当初より甲さんが
所有してた20,000株からの売却からなのかあるいは相続により取得した13,333株からの売却なのか、
明らかではないために、特例の適用が可能かどうか判断できないという問題です。

そこで今回の東京国税局の回答では、甲さんの3600株の売却は相続により取得した
13,333株からの売却であるとみなして、特例の適用を認めるという判断でした。

その根拠は、措置法通達39-20です。

内容は以下の通りです。相続により取得した財産を譲渡する場合に、相続税の一部が
財産を譲渡する際の経費の一部として認められるという規定です。

その規定の中で今回のように、すでに所有している株式から譲渡したのか、相続により
新たに取得した株式から譲渡したのかが、明らかでない場合には相続により取得した株式から
優先的に譲渡したとみなす規定が明らかになっているからです。

そのため、みなし配当課税を適用しないというぞ脆特別措置法9-7についても
相続により取得した株式から優先的に譲渡したとみなされます。
 
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