2014.12.30更新

衆議院選挙が12月に行われた影響で、税制改正大綱の発表が遅れて
いましたが、12月30日午後に発表されました

その中から、相続税・贈与税に関連する部分のみを抽出して
税制改正のポイントをご案内します

①高齢者層から若年層への資産の早期移転を通じた住宅市場の活性化

・直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置
 について、適用期限を31年6月30日まで延長する

 非課税限度額については、消費税の税率が10%になる平成
 28年10月からの1年については、最高で3000万円まで
 非課税となります

②結婚・子育て資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置の創設

・教育資金の一括贈与とまったく同じパターンで、結婚・子育て資金の
 一括贈与制度が創設されます。

 個人(20 歳以上 50 歳未満の者に限る。以下「受贈者」という。)
 の結婚・子育て資金の支払に充てるためにその直系尊属が金銭等を拠出し、
 金融機関(信託会社(信託銀行を含む。)、銀行等及び金融商品取引業者
(第一種金融商品取引業を行う者に限る。)をいう。)に信託等をした場合には、

 信託受益権の価額又は拠出された金銭等の額のうち受贈者 1 人につき
 1,000 万円(結婚に際して支出する費用については 300 万円を限度とする。)
 までの金額に相当する部分の価額については、平成 27 年4月1日から平成
 31 年3月 31 日までの間に拠出されるものに限り、贈与税を課さないこととする。

今回の税制改正大綱は、デフレ脱却・経済再生をより確実なものにするための
改正内容が中心になっています。

相続税・贈与税についてインパクトのある改正点は無いようです。

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投稿者: 近江清秀公認会計士税理士事務所

2014.12.19更新

衆議院選挙が12月中旬にあったおかげで今年は税制改正大綱の
公表が遅れています。 例年では12月20日前後には公表され
ましたが、今年は年内に間に合わない可能性があります

そのため、『9号買換特例』が継続するかどうか
注目されています

『9号買換』というのは、長期保有(10年超)の土地等
を譲渡し、新たに事業用資産(買換資産)を取得した場合
において、譲渡した事業用資産の譲渡益について課税の繰延べ
(繰延率80%)を認めている制度です

この制度は、平成26年12月31日までを期限としていますが
国土交通省は、3年3ヶ月間延長する旨の税制改正要望を
財務省に提出しています。

資料の原文は下記URLでご確認ください

http://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2015/request/milt/27y_mlit_k_24.pdf

この『9号買換特例』をうまく活用すると
法人・個人ともに不動産の買換えで多額の節税が実現可能
となります。

そのため、この制度の存続が注目されています。
なお、この制度が12月31日の期限で廃止になる場合
不動産の譲渡契約書が12月31日までに締結されていれば
9号買換えが適用されます。

特例の適用要件は、不動産の引渡日基準ではありませんので
ご注意ください。


今週のblogは下記の通りです。是非ご覧ください。
神戸経営支援naviより
http://www.oumi-tax.jp/blog/blog_01/

・【神戸市のセーフティーネット融資の対象者が拡充されました】
・【近畿で初めて姫路で青年等就農資金融資が実行されました】
・【合同会社を設立する理由は???】


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投稿者: 近江清秀公認会計士税理士事務所

2014.12.13更新

明日はいよいよ衆議院選挙ですが
昨日の最高裁判決で故人の未分割の投資信託の満期償還金の引出
について興味深い判決がありましたのでご紹介いたします

最高裁の判決文の原文は以下のURLでご確認ください
短い文章なので、興味のある方は是非原文でご確認ください
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/688/084688_hanrei.pdf 
今回の事件は、
故人の相続人3名のうち1名が故人が証券会社に預けていた投資信託の
満期償還金を未分割の状態のままで法定分割割合である1/3だけ
分割して引出すことを証券会社に請求するという内容です

この点につきまして、最高裁判所は相続人の訴えを棄却しました。

そもそも、「共同相続された委託者指図型投資信託の受益権は,
相続開始と同時に当然に相続分に応じて分割されることはない」
との過去の最高裁判例があるようです

(最高裁平成23年(受)第2250号同26年
 2月25日第三小法廷判決・民集68巻2号173頁参照)

この考え方を本件について当てはめてみると

共同相続された投信受益権について故人の相続開始後に
元本償還金及び収益分配金が発生して預り金として本件

投信受益権の販売会社であるB証券の故人名義の口座に
入金されましたが

共同相続人の1人である上告人は,B証券会社にに対し,
自己の相続分に相当する投資信託の解約金の支払を請求する
ことができない、という判決となりました。

相続税が多額になる場合は、相続税の納税資金の準備が
必要となります

遺産の金融財産を円滑に遺産分割できれば問題ありませんが
遺産に占める不動産の比率が高い場合や
遺産分割が全く成立しない場合には、
相続人の全員あるいは一部の方が納税資金の準備で困ることになります

納税資金の確保のために、納税資金相当額の金融財産だけを
先に遺産分割するという方法もあります

平成27年から相続税の課税が強化されますので
納税資金の準備も視野に入れた遺産分割を早期に成立しなければ
ならない事例が増えそうです。

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投稿者: 近江清秀公認会計士税理士事務所

2014.12.10更新

資産管理会社の株主は誰がいいですか?
という質問は、税務相談でよく尋ねられます

検討すべきポイントは以下の2点です
1.資産を保有するオーナー様は持ち株比率をできるだけ
  少なくすること

2.資産管理会社の保有する資産を承継させたい相続人の
  持ち株比率を高くすること

この2点はどなたでも該当する回答だと思います

1.は、相続税対策のための資産管理会社である以上は
オーナー様の資産を減らすために、オーナー様の持ち株比率
は当然に引下げる必要があります

2.は、資産管理会社を通じて間接的に相続人が
資産を保有することになるわけですから、誰がどの資産を
どれだけの比率で引き継ぐのかという点が不明確なタイミング

では、資産管理会社を設立するのは早すぎる場合もあるという
ことです。

また、1,2に共通する論点ですが、オーナー様の持ち株比率
が低くなり相続人の持ち株比率が高くなることによって
資産管理会社の経営も相続人に支配されるという心配が
あります

しかし、その論点につきましては種類株で対応することが
できますのでご安心ください

資産管理会社を設立するに当たっては
事前に検討すべき課題が多くありますので、
充分にご検討ください

不動産管理会社(資産管理会社)の設立に当たっては
不動産専門税理士に、是非一度ご相談ください

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投稿者: 近江清秀公認会計士税理士事務所

2014.12.08更新

国土交通省が9月に発表した「平成26年都道府県地価調査」
によると、地価の全国平均は、依然として下落しているものの、
下落率の縮小傾向が継続している。

三大都市圏(東京圏・大阪圏・名古屋圏)では
住宅地・商業地ともに上昇している

なかでも、中古マンション価格も堅調に推移している
ようです。

2014年10月の首都圏の中古マンション市場は、
前月比0,9%増となったようです。

地域によって格差はあるものの、
不動産価格は総じて上昇傾向にあるようです。

不動産価格の上昇は、不動産を所有する企業にとって、
企業価値を上昇させる機会となります。

しかし、そのことを十分認識していない経営陣が
実は多いようです。

ある調査によると
管理・所有している企業不動産の有無については
「ある」は70.3%
「ない」は26.3%
「わからない」3.3%

次に、物件の所在地を把握しているかを聞いたところ、
「ほぼ全部の物件について知っている」は78.2%
「半分程度の物件について知っている」は15.6%、
「ほとんど知らない」は6.2%

また、物件の時価や簿価にいたっては、
「ほぼ全部の物件について知っている」は35.1%
「半分程度の物件について知っている」は28.4%
「ほとんど知らない」は36.5%

企業の保有する不動産の時価を正しく知ることで
時価と税務上の評価額の乖離を正しく認識できます

それによって、自社株に関する事業承継対策も
幅広い選択肢を考えることができます

全体として不動産の価格が上昇する局面では
自社の所有不動産の時価については
正しく認識することが重要です

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投稿者: 近江清秀公認会計士税理士事務所

2014.12.05更新

おはようございます
マラソンを走る神戸の不動産賃貸税理士の近江です

いよいよ平成27年1月から改正相続税法が施行されます
それに向けてタワーマンションを購入するという
節税対策が一部では流行っているようです

しかし、この方法にも留意事項が必要ですので
今回はそのポイントについて、ご案内いたします

確かに、タワーマンションの高額なお部屋を
購入すると購入時の時価に対して、相続税申告時の
評価額が大幅に乖離するために、一定の節税効果が
得られることは事実です

しかし、そこだけを『悪用』して過度の節税対策は
後日の調査で否認されるリスクがあるのでご注意ください

たとえば、以下の様な事例では否認されるようです

1.父親が亡くなる4ヶ月前にタワーマンションの1室を
  3億円で購入

2.所有権移転登記後に父親は無くなりました

3.翌年にこのマンションを財産評価基本通達に基づき
  6000万円で評価し、父親の相続税を申告

4.このマンションを相続により取得した長男が
  相続税申告直後に2億9000万円でマンションを売却

このような事例が実際にあって
長男は、マンションの評価額として6000万円を主張しましたが
最終的には、父親の購入価格3億円で相続税の申告をするべき
という結論になったようです

その趣旨は以下のとおりです
相続税の申告に当たって不動産は財産評価基本通達に
従って評価すべきです

今回は、それによると6000万円の評価額となりました
しかし、特別な事情がある場合には他の特別な方法による
評価額の算定も許されます

ではなぜ、父親の購入価格3億円で相続税を申告しなければ
ならないか。。。

1.父親の購入時期と亡くなった日が極めて近いこと
2.長男がマンションを売却するに当たっての価格も
  それほど下落していなかったこと
3.当該マンションの周辺の基準地価もほぼ横ばいであること

簡単にまとめると以上のような理由で
財産評価基本通達による評価額が否認されました

過度な節税対策は、上記のように否認されるリスクがありますので
くれぐれもご注意ください

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