2018.07.16更新

30年改正

平成30年度改正で小規模宅地特例の貸付事業用宅地等において
相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は対象外
とされました

30年4月1日以後の相続等から適用されますが、経過措置として
30年3月31日までに貸し付けた宅地等については、
その3年以内に相続があっても適用対象となります

このため、昨年末の30年度税制改正大綱が公表されてから
3月31日にかけて賃貸アパート等の駆込需要が見込まれていましたが

同日までに賃貸アパート等を取得するだけでは足りず
実際に貸付事業の用に供されたといえる状態でないと
経過措置の適用は認められません。

30年4月1日以後の相続等から「相続開始前3年以内」に
「新たに貸付事業の用に供された宅地等」は貸付事業用宅地等
の対象から除外されます。

ただし、30年4月1日から33年3月31日までに生じた相続等については
経過措置によって上記の「相続開始前3年以内」を「30年4月1日以後」

と読み替えることで、30年4月1日より前に貸付事業の用に供された
宅地等は相続開始前3年以内の貸付けであっても
従来どおり貸付事業用宅地等として特例の対象となります

30年4月1日より前に貸付事業の用に供された宅地等は
経過措置の対象となりますが、あくまでも貸付事業の用に
“供された”宅地等であることがポイントです。

賃貸アパート等の建築等をしている段階で、貸付事業を行う意思が
あると言えますが、その敷地が貸付事業の用に供されたというためには
その賃貸アパート等を他者に貸し付けている状態であることが
原則となります。

アパート等の貸付事業を行う際に不動産管理会社等と結ぶ
サブリース契約については、オーナーが不動産管理会社等に建物を貸し付け

その不動産管理会社等が各入居者に貸し付ける、要は建物の“又貸し”
といった形と考えられる。

そのため、オーナーが不動産管理会社等に建物を貸し付けていれば
その敷地はオーナーである被相続人の貸付事業の用に供されたといえます。

ただ、この場合も建物が建築中だとその敷地が貸付事業の用に
供されたとは言えません

経過措置を適用するに当たり、30年3月31日までに貸付事業の用に供されていた
ことを証する書類の提出義務はありません。ただし、制度変更の過渡期であり

同日までに貸付けが行われたのか税務調査で指摘されることも考えられます
その場合、所得税の確定申告に係る不動産所得用の「収支内訳書」や
不動産の賃貸借契約書などによって事業実態を確認できます。

上記のとおり今回の改正で、相続開始前3年以内の貸付け
(30年4月1日から33年3月31日までの相続等の場合は,30年4月1日以後の貸付け)
は貸付事業用宅地等の対象から除外されました。

ただ、相続開始まで3年を超えて事業的規模で貸付けを行っている者が行う
貸付けについては、相続開始前3年又は30年4月1日以後の貸付けでも対象となります。

例えば、Aアパートを平成25年から事業的規模で貸し付けており
30年1月にBアパートを貸し付け30年12月にCアパートをそれぞれ貸付事業の用に供した。

そして31年2月に相続が生じたとする。30年4月1日から33年3月31日までに相続が生じているため
30年4月1日以後の貸付けであるCアパートの敷地は対象外となると考えられます。

しかし、相続開始まで3年を超えて事業的規模で貸付けを行っている者の貸付けであるため
Aアパートはもちろん、BアパートだけでなくCアパートの敷地を含め全て特例の適用対象となります

なお、相続開始まで3年を超えて事業的規模で貸付けを行う者の相続開始前3年以内の
貸付けに特例の適用をする場合

3年を超えて事業的規模であったことを明らかにする書類
(例えば,相続までの4年分の不動産所得用の収支内訳書など)を
相続税の申告の際に提出する必要があります( 措規23の2 ⑧五ロ)。

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投稿者: 近江清秀公認会計士税理士事務所