2014.12.19更新

衆議院選挙が12月中旬にあったおかげで今年は税制改正大綱の
公表が遅れています。 例年では12月20日前後には公表され
ましたが、今年は年内に間に合わない可能性があります

そのため、『9号買換特例』が継続するかどうか
注目されています

『9号買換』というのは、長期保有(10年超)の土地等
を譲渡し、新たに事業用資産(買換資産)を取得した場合
において、譲渡した事業用資産の譲渡益について課税の繰延べ
(繰延率80%)を認めている制度です

この制度は、平成26年12月31日までを期限としていますが
国土交通省は、3年3ヶ月間延長する旨の税制改正要望を
財務省に提出しています。

資料の原文は下記URLでご確認ください

http://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2015/request/milt/27y_mlit_k_24.pdf

この『9号買換特例』をうまく活用すると
法人・個人ともに不動産の買換えで多額の節税が実現可能
となります。

そのため、この制度の存続が注目されています。
なお、この制度が12月31日の期限で廃止になる場合
不動産の譲渡契約書が12月31日までに締結されていれば
9号買換えが適用されます。

特例の適用要件は、不動産の引渡日基準ではありませんので
ご注意ください。


今週のblogは下記の通りです。是非ご覧ください。
神戸経営支援naviより
http://www.oumi-tax.jp/blog/blog_01/

・【神戸市のセーフティーネット融資の対象者が拡充されました】
・【近畿で初めて姫路で青年等就農資金融資が実行されました】
・【合同会社を設立する理由は???】


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投稿者: 近江清秀公認会計士税理士事務所

2014.12.13更新

明日はいよいよ衆議院選挙ですが
昨日の最高裁判決で故人の未分割の投資信託の満期償還金の引出
について興味深い判決がありましたのでご紹介いたします

最高裁の判決文の原文は以下のURLでご確認ください
短い文章なので、興味のある方は是非原文でご確認ください
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/688/084688_hanrei.pdf 
今回の事件は、
故人の相続人3名のうち1名が故人が証券会社に預けていた投資信託の
満期償還金を未分割の状態のままで法定分割割合である1/3だけ
分割して引出すことを証券会社に請求するという内容です

この点につきまして、最高裁判所は相続人の訴えを棄却しました。

そもそも、「共同相続された委託者指図型投資信託の受益権は,
相続開始と同時に当然に相続分に応じて分割されることはない」
との過去の最高裁判例があるようです

(最高裁平成23年(受)第2250号同26年
 2月25日第三小法廷判決・民集68巻2号173頁参照)

この考え方を本件について当てはめてみると

共同相続された投信受益権について故人の相続開始後に
元本償還金及び収益分配金が発生して預り金として本件

投信受益権の販売会社であるB証券の故人名義の口座に
入金されましたが

共同相続人の1人である上告人は,B証券会社にに対し,
自己の相続分に相当する投資信託の解約金の支払を請求する
ことができない、という判決となりました。

相続税が多額になる場合は、相続税の納税資金の準備が
必要となります

遺産の金融財産を円滑に遺産分割できれば問題ありませんが
遺産に占める不動産の比率が高い場合や
遺産分割が全く成立しない場合には、
相続人の全員あるいは一部の方が納税資金の準備で困ることになります

納税資金の確保のために、納税資金相当額の金融財産だけを
先に遺産分割するという方法もあります

平成27年から相続税の課税が強化されますので
納税資金の準備も視野に入れた遺産分割を早期に成立しなければ
ならない事例が増えそうです。

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投稿者: 近江清秀公認会計士税理士事務所

2014.12.10更新

資産管理会社の株主は誰がいいですか?
という質問は、税務相談でよく尋ねられます

検討すべきポイントは以下の2点です
1.資産を保有するオーナー様は持ち株比率をできるだけ
  少なくすること

2.資産管理会社の保有する資産を承継させたい相続人の
  持ち株比率を高くすること

この2点はどなたでも該当する回答だと思います

1.は、相続税対策のための資産管理会社である以上は
オーナー様の資産を減らすために、オーナー様の持ち株比率
は当然に引下げる必要があります

2.は、資産管理会社を通じて間接的に相続人が
資産を保有することになるわけですから、誰がどの資産を
どれだけの比率で引き継ぐのかという点が不明確なタイミング

では、資産管理会社を設立するのは早すぎる場合もあるという
ことです。

また、1,2に共通する論点ですが、オーナー様の持ち株比率
が低くなり相続人の持ち株比率が高くなることによって
資産管理会社の経営も相続人に支配されるという心配が
あります

しかし、その論点につきましては種類株で対応することが
できますのでご安心ください

資産管理会社を設立するに当たっては
事前に検討すべき課題が多くありますので、
充分にご検討ください

不動産管理会社(資産管理会社)の設立に当たっては
不動産専門税理士に、是非一度ご相談ください

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投稿者: 近江清秀公認会計士税理士事務所

2014.12.08更新

国土交通省が9月に発表した「平成26年都道府県地価調査」
によると、地価の全国平均は、依然として下落しているものの、
下落率の縮小傾向が継続している。

三大都市圏(東京圏・大阪圏・名古屋圏)では
住宅地・商業地ともに上昇している

なかでも、中古マンション価格も堅調に推移している
ようです。

2014年10月の首都圏の中古マンション市場は、
前月比0,9%増となったようです。

地域によって格差はあるものの、
不動産価格は総じて上昇傾向にあるようです。

不動産価格の上昇は、不動産を所有する企業にとって、
企業価値を上昇させる機会となります。

しかし、そのことを十分認識していない経営陣が
実は多いようです。

ある調査によると
管理・所有している企業不動産の有無については
「ある」は70.3%
「ない」は26.3%
「わからない」3.3%

次に、物件の所在地を把握しているかを聞いたところ、
「ほぼ全部の物件について知っている」は78.2%
「半分程度の物件について知っている」は15.6%、
「ほとんど知らない」は6.2%

また、物件の時価や簿価にいたっては、
「ほぼ全部の物件について知っている」は35.1%
「半分程度の物件について知っている」は28.4%
「ほとんど知らない」は36.5%

企業の保有する不動産の時価を正しく知ることで
時価と税務上の評価額の乖離を正しく認識できます

それによって、自社株に関する事業承継対策も
幅広い選択肢を考えることができます

全体として不動産の価格が上昇する局面では
自社の所有不動産の時価については
正しく認識することが重要です

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投稿者: 近江清秀公認会計士税理士事務所

2014.12.05更新

おはようございます
マラソンを走る神戸の不動産賃貸税理士の近江です

いよいよ平成27年1月から改正相続税法が施行されます
それに向けてタワーマンションを購入するという
節税対策が一部では流行っているようです

しかし、この方法にも留意事項が必要ですので
今回はそのポイントについて、ご案内いたします

確かに、タワーマンションの高額なお部屋を
購入すると購入時の時価に対して、相続税申告時の
評価額が大幅に乖離するために、一定の節税効果が
得られることは事実です

しかし、そこだけを『悪用』して過度の節税対策は
後日の調査で否認されるリスクがあるのでご注意ください

たとえば、以下の様な事例では否認されるようです

1.父親が亡くなる4ヶ月前にタワーマンションの1室を
  3億円で購入

2.所有権移転登記後に父親は無くなりました

3.翌年にこのマンションを財産評価基本通達に基づき
  6000万円で評価し、父親の相続税を申告

4.このマンションを相続により取得した長男が
  相続税申告直後に2億9000万円でマンションを売却

このような事例が実際にあって
長男は、マンションの評価額として6000万円を主張しましたが
最終的には、父親の購入価格3億円で相続税の申告をするべき
という結論になったようです

その趣旨は以下のとおりです
相続税の申告に当たって不動産は財産評価基本通達に
従って評価すべきです

今回は、それによると6000万円の評価額となりました
しかし、特別な事情がある場合には他の特別な方法による
評価額の算定も許されます

ではなぜ、父親の購入価格3億円で相続税を申告しなければ
ならないか。。。

1.父親の購入時期と亡くなった日が極めて近いこと
2.長男がマンションを売却するに当たっての価格も
  それほど下落していなかったこと
3.当該マンションの周辺の基準地価もほぼ横ばいであること

簡単にまとめると以上のような理由で
財産評価基本通達による評価額が否認されました

過度な節税対策は、上記のように否認されるリスクがありますので
くれぐれもご注意ください

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投稿者: 近江清秀公認会計士税理士事務所

2014.11.24更新

相続財産の遺産分割では、まず第一に法定相続割合を
イメージする場合が多いと思いますが

意外と、法定相続割合を主張すると『もらいすぎ』と
他の相続人から指摘する場合があります。

 
その一つが『特別受益』です
例えば、3人兄弟のうち長男だけが自宅を購入する際に
父親から資金援助を受けていた場合、

あるいは、父親が開業医ではないにもかかわらず
長男だけが私立大学医学部を卒業するまでの学費を
すべて父親が負担したような場合

などです。これらのように特定の相続人だけが特別に
生前に多額の贈与を受けていた場合、それらを遺産分割
において考慮すべきという考え方です

このほか「寄与分」という考え方もあります。
例えば、長女だけが生親を看病した場合
次男だけが事業を手伝った場合など

親の財産の維持・増加に特に貢献した場合に
その度合いに応じて遺産分割時に考慮されます。

参考資料として、民法903条の解説を
リンクでご紹介します
http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC903%E6%9D%A1

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2014.11.22更新

おはようございます
マラソンを走る神戸の不動産賃貸税理士の近江です

不動産賃貸契約では、敷金を巡って様々なトラブルがありました
そこで、民法が改正されて敷金に関する定義及び返還義務
について明文化される見通しとなりましたので
ご紹介いたします。

これについては現在政府で民法の改正案を検討中で
その中に記載されている内容を簡単にまとめると

1.敷金を「家賃の担保」と定義しています

2.契約が終了し、物件を引き渡した時に貸主から借主へ
  返還義務が生じます

3.通常の使用による室内の傷みや経年変化などについて
  借り主は原状回復の義務を負うことはありません。

詳細つきましては
法務省の下記HPをご覧ください

http://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900227.html


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2014.11.20更新

生命保険を利用した相続税対策に、保険料の贈与プランがあります

相続税の生命保険料控除は、500万円×法定相続人の人数という
上限があります。

しかし、生命保険を利用した相続税の節税プランはまだほかにも
あります

以下のような方法です
例えば、父親が長男に保険料110万円を贈与します
長男は、その110万円で

契約者:長男
被保険者:父親
受取人:長男

という生命保険契約を締結します

父親が死亡した場合に、長男は上記生命保険契約に基づいて
保険金を受取ります

この保険金には、相続税は課税されませんが
長男に所得税が課税されます

この場合の所得税は一時所得として課税されます
例えば、保険料の支払いが1500万円で受取保険金が
3000万円の場合

(3000万円-1500万円-50万円)÷2=1450万円が
所得税の課税対象となります

ですから、このプランを実行せずに保険料相当額の
1500万円を父親の財産として課税される相続税額と

一時所得として1450万円に課税される所得税額とを
比較して、所得税額のほうが少なければ
家族全体としての節税対策になります

しかし、長男が高額所得者で所得税が最高税率の
場合、所得税+住民税の税額を考慮すると
このプランは実行しないほうが有利となります

くれぐれもこのプランを実行する際には
トータルの税額を慎重に計算して
ご検討ください

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2014.11.19更新

国税庁から、海外の相続財産の申告漏れについて2013年事務年度のデータが公表されました


2013事務年度の相続税の税務調査で、海外関連の申告漏れは
124件(前年度比9.7%増)でした。

海外関連の税務調査件数は753件、でそのうち申告漏れ総額は
163億円でした。 海外関連の税務調査件数及び申告漏れ財産の総額
いずれも過去最多の件数及び金額となりました

国税庁は背景として「納税者の資産運用が国際化している」と指摘しています

国税庁によると、
1.相続財産から海外の財産を除外した申告のうち約1億5千万円が租税条約に
  基づく情報交換で発覚し、約6600万円を追徴課税された調査事例があったようです。

2.遺族が海外預金約600万円の存在を知りながら申告から除外していたとして、
  約240万円を追徴課税されたケースもあったようです

今後、相続税の税務調査に関しては海外財産に関しても重点的に
調査が行われるようです。

相続税の申告にあたっては十分にご注意ください
≪以上の「文章は日本経済新聞から一部引用しています≫

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2014.11.15更新

今回は、○○県歯科医師会の福祉共済制度に係る死亡共済金は
相続税が課税されるのか? 所得税が課税されるのか?
間違いやすい論点についてご紹介します

【事例】
歯科医師Aは本年死亡し、社団法人○○県歯科医師会から福祉共済金
(死亡共済金)400万円が、妻Bに支給された。
福祉共済制度の概要は次のとおりである。

○ 負担金(月額)    9,000円
○ 支給原因  会員の死亡、火災等の災害及び重度障害
○ 中途脱会でも負担金の返還はない(掛け捨て)
○ 死亡共済金の支給は会員の指定した受給権者又は法定相続人
○ 当制度の負担金は、「○○県歯科医師会福祉共済基金」として別会計とする

【回答】
この死亡共済金は、受取った妻Bの一時所得に該当し
妻Bは、所得税の確定申告の必要があります。
なお、妻Bの一時所得の計算にあたって、Aの支払った負担金は
控除できません

【解説】
今回の歯科医師会の死亡共済金は、受給権は会員の指定した者
(指定した者がいない場合は法定相続人)にあり、死亡した会員に
帰属した後に相続されるものではありませんので、
本来の相続財産ではありません。

また、相続又は遺贈により取得したと見なされる生命保険金
については、相続税法に規定するものに限定されていますが、
本件死亡共済金はいずれにも該当しないため、みなし相続財産
にも該当しません。

⇒つまり、相続税の課税対象財産ではないという事です
そこで、受取人である相続人Bの所得税の課税対象となります

1.相続人Bの所得区分について
この共済一時金は、会員の死亡という偶発的な事由により
会員ではなく受給権者に支給されるものであり、労務や役務の対価性
もなく資産の譲渡の対価としての性質も有していないことから、
受給者の一時所得に該当するものと考えられます(所法34条)。

2 一時所得の収入金額から共済掛金を控除することの可否について
一時所得は、その発生原因が単発で個別性が強いので、
一般的な必要経費の概念はありません。そこで、当該共済掛金の性質は、
中途返戻金のないいわゆる掛け捨てであり、
火災や重度の障害に対しても共済金が支払われることになっています。

そうしますと、この掛金の内、死亡共済金の原資として積み立てられて
いる部分の金額とそれ以外の部分の金額(災害や重度障害の給付積立金)
とに明確に区分できるかどうかが判断基準になろうかと思われます。

一般の生命保険金等の場合は、積立金部分を掛金として一時所得の収入
金額から控除するのですが、掛け捨てという性質上、この掛金(負担金)
を積立金と見なすことはできず、火災等の災害等にも支払われることから
個別対応(死亡共済金と掛け金)は無理となります。

また、所基通34-4において、支払を受ける者以外の者が負担した
保険料等であっても、一時所得の収入金額から控除できる取扱いになって
いますが、これは所令183条3項に規定される生命保険契約等について
の取扱いですので、本件の共済金は該当しません。

したがって、本件共済金の掛金は所法34条2項の「収入を得るために
支出した金額」には該当せず、本件の死亡共済金に係る一時所得の収入金額
から控除することはできないものと考えます。
 
<参考文献:TKC税研データベース>
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投稿者: 近江清秀公認会計士税理士事務所

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