贈与税における誤りやすい事例／贈与資金で土地を先行取得した場合

　贈与税の処理における誤りやすい項目について

大阪国税局が作成した「資産課税関係　誤りやすい事例　贈与税関係　令和3年分用」

より、ピックアップしてご紹介します。

今回は、住宅取得等のための金銭の贈与の特例についてです。

誤った取扱い

令和3年10月に父から2,000万円の贈与を受けて土地を購入し

令和4年2月に自己資金で家屋を建てた。

今回の土地購入契約は、「家屋の新築請負契約と同時になされたもの」ではなく

また、「家屋の新築請負契約を締結することを条件とするもの」でもなかったため

「住宅用家屋の新築若しくは取得とともに取得する土地等」に当たらず

特例の適用は受けられないとした。

正しい取扱い

 土地の購入に充てた2,000万円の贈与について

特例の適用を受けることができる。

 特例の適用対象となる住宅取得等資金の範囲には

住宅用家屋の新築（住宅取得等資金の贈与を受けた日の属する年の

翌年3月15日までに行われたものに限る。）

に先行してするその敷地の用に供される

土地等の取得のための資金が含まれる（措法70の2①一、70の3①一）。

 また、贈与により取得した金銭が、土地等の取得の対価に充てられ

住宅用家屋の新築の対価に充てられた金銭がない場合であっても

当該土地等の取得の対価に充てられた金銭は住宅取得等資金に該当することとなる。

 ただし、当該贈与があった日の属する年の翌年3月15日までに

住宅用家屋の新築（新築に準ずる場合を含む。）をしていない場合には

当該贈与により取得した金銭については特例の適用はない

（措通70の2-3、70の3-2（注）1）。

遺産分割前における預貯金の払戻し制度

［相談］

父が先日亡くなり、私が喪主として葬儀を執り行い、葬儀費用も負担しましたが

相続人間での遺産分割協議は時間がかかりそうです。

父の預金で葬儀費用の負担分を賄いたいと考えていますが

「相続人全員で遺産分割協議が成立しなければ、故人の預貯金は凍結され、引き出すことはできない」

と聞きました。

遺産分割協議が成立するまで預貯金の引き出しは全くできないのでしょうか？

［回答］

　ご相談の通り、金融機関が預貯金の名義人の死亡を知ることにより

故人の預貯金の口座の入出金は停止、凍結され、故人の預貯金は

相続の手続きが終わるまで基本的に動かすことができなくなります。

　しかし、このことにより、相続人が過大な負担を強いられたり

迅速な被相続人の債務の弁済に支障を生じたりすることがあるため

令和元年7月1日施行の改正民法で仮払い制度が創設されました。

当面の費用を必要とする各相続人への簡易迅速な払戻しのため、遺産分割が確定する前でも

他の相続人の同意を得ることなく被相続人の預貯金を引き出すことができようになりました（民法909条の2）。

　これにより各相続人は、相続預貯金のうち口座ごとに以下の計算式で求められる額については

家庭裁判所の判断を経ずに、金融機関から他の相続人の同意なしで払戻しを受けることができます。

ただし、同一の金融機関（同一の金融機関の複数の支店に相続預金がある場合はその全支店）

からの払戻しは150万円が上限になります。

（相続開始時の預貯金債権の額）×（3分の1）×（当該払戻しを求める共同相続人の法定相続分）

　　＜計算例＞
　　　　普通預金720万円の場合、法定相続分2分の1の相続人（配偶者）への払戻額
　　　　720万円×1／3×1／2＝120万円　＜　150万円
　　　　払戻限度額　120万円

成年年齢引き下げによる暦年贈与の特例税率への影響

［相談］

民法改正により、令和4年（2022年）4月1日から成年年齢が20歳から18歳に引き下げられましたが

贈与税（暦年課税）の特例税率の適用については、どのような影響が生じるのでしょうか。

［回答］

令和4年（2022年）4月1日から、暦年贈与の特例税率の適用を受けられる受贈者の年齢要件が

成年年齢の引き下げに合わせて、18歳以上に改正されました。

［解説］

1. 贈与税額の基本的な計算方法

相続税法上、平成13年1月1日以後に贈与により財産を取得した者に係る贈与税については

課税価格から110万円（基礎控除額）を控除すると定められています。

また、贈与税の額は、基礎控除額の控除後の課税価格を、次の表

（一般贈与財産用の贈与税の速算表）の上欄に掲げる金額に区分して

それぞれの金額に同表の中欄に掲げる税率を乗じて計算した金額から

下欄の控除額を控除して計算した金額となります。

2. 直系尊属から贈与を受けた場合の贈与税の税率の特例

上記1.にかかわらず、相続税法上、平成27年1月1日以後に直系尊属からの贈与により財産を取得した者の

の年中のその財産に係る贈与税の額は、基礎控除額の控除後の課税価格を次の表

（特例贈与財産用の贈与税の速算表）の上欄に掲げる金額に区分して

それぞれの金額に同表の中欄に掲げる税率を乗じて計算した金額から

下欄の控除額を控除して計算した金額となります。

上記の特例における「贈与により財産を取得した者」については年齢要件が設けられており

今般の成年年齢引き下げ前は「20歳以上」と定められていましたが

令和4年（2022年）4月1日からは「18歳以上」と改正されました。

　なお、上記の年齢の判定日は、贈与年の1月1日と定められていますので、ご留意ください。

相続した実家を売却したい

［相談］

親が亡くなり、実家を相続することになりました。私には持ち家があり

住む予定もないため、売却する予定です。実家は築後50年を経過し定期的な修繕も行っていないため

現状のまま利用することは困難です。

こうした場合、家屋を取り壊してから売却した方がよいのでしょうか？

［回答］

利用困難な建物が土地上に建っている場合でも、基本的には「建物解体更地渡し」の条件付きで

古家付きのまま販売を開始することが多いです。

［詳細解説］

1．固定資産税の軽減措置

古家付きのまま販売を開始する理由の一つは

固定資産税（都市計画税含む。以下同じ）の住宅用地（住宅の敷地）に対する軽減措置です。

固定資産税は、毎年1月1日現在の所有者に課税されますが、住宅用地の場合

固定資産税の計算の基礎となる課税標準額は、たとえば面積200㎡以下の小規模住宅用地であれば

固定資産税評価額（価格）の6分の1（都市計画税は3分の1）に軽減されます。

そのため建物を取り壊し更地の状態で1月1日を迎えた場合

住宅用地の軽減措置の対象外となり、固定資産税は大幅に増加します。

実務的には、不動産取引の現場では、古家付きの土地の場合は

「建物解体更地渡し」の条件付きで販売し、売買契約締結後に

建物を取り壊して更地の状態で買主へ引き渡すことが通例になっています。

ただし、早い段階で更地にした方が売りやすくなる場合もありますので

販売状況や1月1日までの期間を見計らいながら

更地の状態で販売するために、前倒しで建物の解体を行うこともあります。

2．空き家の3,000万円特別控除

建物が昭和56年5月31日以前に建築されているなど一定の要件を充たすことで

“空き家の3,000万円特別控除”といわれる税制措置が利用できる可能性があります。

この制度の利用により税負担を軽減することができますので

譲渡所得が発生する場合は、税制措置の利用可否について

事前に確認されることをお勧めします。

配偶者の税額軽減と留意点

［相談］

　父が他界しました。相続人は母と私たち兄弟2人の合計3人です。

　配偶者が相続した財産については相続税がかからない、と聞いたことがあります。

　父の遺産は約1億円ですが、1億円すべてを母が相続する場合には

　相続税は払わなくてもよいですか？

　また、今回母がすべて相続し相続税を払わなくてもよいのなら

　とても有利に思えるのですが、問題はありませんか？

［回答］

　「配偶者の税額軽減」を適用することで、お父様の相続に関してお母様に相続税はかかりません。

　主な留意点として、適用するには相続税の申告を行うこと

　遺産分割していないと適用できないこと、

　次のお母様の相続時の相続税負担を考慮に入れることが考えられます。

1．配偶者の税額軽減

被相続人の配偶者は相続しても、一定の金額まで相続税がかかりません。

このことを「配偶者の税額軽減」といいます。

2．留意点

この「配偶者の税額軽減」を適用する場合に留意すべき点は、主に次の3つが挙げられます。

（1）適用するには相続税の申告を行うこと
（2）遺産分割をしていないと適用できないこと
（3）次のお母様の相続時の相続税負担を考慮に入れること

（1）適用するには相続税の申告を行うこと

　「配偶者の税額軽減」を適用するには、相続税の申告書を提出しなければなりません。

　仮に最終的な相続税の納付額が「0」円になっても、申告書の提出は必要です。

　また、申告書の提出時には一定の書類の添付が必要となりますので、ご注意ください。

（2）遺産分割をしていないと適用できないこと

　「配偶者の税額軽減」は、実際に取得した財産を基に計算することとなっているため

　（1）の申告を行う際に未分割の部分については、「配偶者の税額軽減」の適用はできません。

　この場合に、相続税の申告書等に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付した上で

　その申告期限から3年以内に遺産分割をしたときは、更正の請求の手続きを経ることで

　その遺産分割により配偶者が取得した財産について「配偶者の税額軽減」を適用することができます。

（3）次のお母様の相続時の相続税負担を考慮に入れること

　配偶者の税額軽減は、残された配偶者の生活保障のため

　配偶者が相続した財産のうち一定額まで相続税を課税しない

　という趣旨の制度です。また一方で、同一世代間での財産の移転であるため

　近いうちにもう一度相続税を課税する機会がある、という側面もあります。

　そのため、次のお母様の相続（いわゆる「二次相続」）時の相続税まで考えて

　お父様の相続（いわゆる「一次相続」）を考える必要があります。

　一次相続での配偶者の相続割合を決定する場合には

　目の前にある税負担を軽減させることにとらわれがちですが

　将来の二次相続を見据えた税負担まで考えることで

　財産の承継にかかる税負担を最小限に抑えることが可能です。

　配偶者の年齢、健康状態、今後の生活基盤、相続対策に対する考え方など

　様々な角度からの検討が重要でしょう。

固定資産税精算金がある場合の、空き家に係る3,000万円特別控除適用への留意点

ご相談

　私は昨年（令和2年）1月に父を亡くし、その父から家屋とその敷地（亡くなった父の居住用家屋とその敷地）

を同年中に相続しています。諸般の事情により、今年（令和3年）の12月頃をめどにその家屋と敷地を売却する予定なのですが

その家屋と敷地の売却（譲渡）に関して、所得税法上の被相続人の居住用財産（空き家）に係る

譲渡所得の特別控除の特例（空き家に係る3,000万円の特別控除）の適用を受けることは可能でしょうか。

なお、その家屋と敷地の売却予定額は計9,950万円で、別途、固定資産税精算金60万円を買主から受け取る予定です。

回答

ご相談の場合、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例の適用を受けることはできません。

解説1.被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例の概要

所得税法上、相続又は遺贈により被相続人の居住用家屋（※1）及び被相続人居住用家屋の敷地等（※2）

の取得をした相続人が、令和5年12月31日までの間に、その相続又は遺贈により取得をした被相続人居住用家屋

の譲渡など一定の譲渡をした場合には、原則として、その譲渡所得の金額から最高で3,000万円を控除することが

できると定められています。この制度を、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

（空き家に係る3,000万円の特別控除）といいます。

1. ※1　昭和56年5月31日以前に建築されたことなどの一定の要件を満たすものに限ります。
2. ※2　相続の開始の直前において、被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。

解説2.固定資産税精算金がある場合の注意点

　所得税法上、家屋や敷地の売却（譲渡）代金とは別に固定資産税精算金の支払を受ける場合には

その金額は譲渡所得の収入金額に算入することとされています。また、上記1.の被相続人の居住用財産

（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例は、その売却（譲渡）代金の合計額が1億円を超える

こととなるときは、適用しないと定められています。

このため、今回のご相談の場合、家屋と敷地の売却代金と固定資産税精算金との合計額が1億円を超える

（1億10万円）ことから、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

（空き家に係る3,000万円の特別控除）の適用は受けられないこととなります。