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2024.06.22

不動産の売買契約中に父が死亡しました。相続税の申告と所得税の申告はどうしたらいいですか?

 

事例

Aさんは、5月末に収益物件Zの土地・建物を仲介業者を通してXさんに1億円で売却する旨の

契約書を締結しました。契約締結時に手付金として2000万円を受取りましたが、残りの

8000万円は、7月末に全額を受取る予定でした。また、物件引渡しと名義変更も同時に

行う予定でした。

しかし、6月末にAさんは死亡し相続人であるBとCがすべての財産を50%づつ

相続することになりました。このような場合にBとCは収益物件Zに関する相続税の申告と

譲渡所得の申告をどのようにすればいいでしょうか?

回答

相続税の申告書には、残余財産請求権(8000万円)を計上します

譲渡所得の申告は、Aさんの準確定申告あるいはBとCそれぞれの確定申告

のいずれかを選択できます

解説

相続税の申告について、残余財産請求権と収益物件Zのどちらを

課税対象財産に計上すべきか悩ましいところです

しかし、この論点については最高裁の判例で『残余財産請求権』という

結論が出ています。

 

譲渡所得の申告については

Aさんの準確定申告あるいはBとCそれぞれの確定申告のどちらでも

申告可能です。しかし、以下の点で注意が必要です

 

・債務控除

➡準確定申告の場合は〇

確定申告の場合は✖

・住民税

➡準確定申告の場合は課税なし

確定申告の場合は課税あり

・取得費加算

➡準確定申告の場合は適用無

確定申告の場合は適用あり

 

以上の3点に留意して

いずれを選択するのかを決める必要があります

 

相続税の申告は、経験と知識が豊富な

専門の税理士に依頼する必要があります

 

当事務所の強み

1.すべての案件のお客様との面談は所長自らが担当します

2.税務調査を受ける確率が2%程度という驚異的な低さが自慢です

3.相続税の申告実績は20年間で800件以上です

4.相続税の節税相談は20年間で2000件以上です

5.弁護士・司法書士・土地家屋調査士と業務連携しています

6.土日はもちろん祝日、お盆、年末年始も対応します

 

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2024.05.31

遺産分割協議が成立する前に土地を売却した場合に、所得税の申告は???

事例

Xさんが亡くなり、相続人はA・B・Cの3人です

Xの相続財産に占める不動産の比率は80%を

越えている為、X名義の預貯金だけでは納税資金が

不足しています。また、相続人のB・Cは不動産よりも

預貯金を相続したいと考えています。

そこで、AはX名義の不動産を全部売却してその売却代金を

法定割合で1/3づつ確定申告すればいいと考えています

しかし、BとCは売却代金を法定割合で分割することに

同意するかどうかわかりません

質問

上記のような場合、不動産譲渡所得の確定申告は売却代金の

1/3づつで申告すればいいですか?

回答

お尋ねの件について、一般的には不動産の相続登記割合

つまり1/3づつ売却代金を分配して、確定申告も

同じ比率で提出することになります

しかし、相続人が「土地の売却代金を一括して共同相続人の

1人に保管させて遺産分割の対象に含めることに

合意する」場合は、最終的な遺産分割協議書に記載の比率で

売却代金を分割して、相続税及び所得税の申告を行うことになります

【参考】最高裁昭和54年2月22日第一小法廷・・・

 

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2024.05.17

換価分割の留意点 3月10日の続き

 

このHPで換価分割の概要については3月10日に

解説しましたが、今日は前回書ききれなかった留意点を

記載します

事例

例えば、先祖代々の土地に父親Aさんが住んでいました

Aさんの配偶者は以前に亡くなっていましたが、Aさんの長女Xさんは

同居していました。またAさんにはXさん以外に長男Yさんと次男Zさんの

相続人がいます。

Aさんの遺産は、AさんとXさんが住んでいた自宅の不動産100坪(評価9000万)

と預貯金1億2000万です。遺産分割に当たっては兄弟で喧嘩はしていませんが

いろんなパターンを考えているようです

兄弟全員が、自宅をいずれ売却することについて賛成しています

そこで、分割パターン別に留意点を検討することになりました

検討

留意点1:XさんはAさんと同居していたので小規模宅地の特例が適用できます

小規模宅地の特例のメリットを最大限活かすためにはXさんが単独で

自宅不動産を相続する必要があります。しかしその場合、相続割合が

法定割合と大きく乖離するという問題があります

留意点2:留意点1の論点を解消するために、自宅不動産を換価分割する場合

法定分割となります。しかし、小規模宅地の特例のメリットを1/3しか

活かすことができません。今回の相続税ではXさんの単独相続と法定割合の相続では

3兄弟の相続税総額に700万円の差額が発生します。これは大きな問題です

留意点3:留意点2の分割パターンは、小規模宅地の特例のメリットが1/3となり

なおかつ相続税も700万円増加しますが、3兄弟平等というメリットがあります

これが換価分割の最大のメリットです

しかし、この方法も一つ問題があります。換価分割の為に自宅を売却した際の

所得税の金額について、XさんとYZさんとでは大きな差額が発生します

つまり、Xさんは実家でAさんと同居していたので譲渡所得税の計算にあたって

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と

●長期譲渡所得に軽減税率の特例を適用できるのです

せっかく仲のいい兄弟が遺産分割を平等にしても、譲渡所得税で大きく

差額が発生します。

 

このように、換価分割を実施する際には様々な論点が発生します

税理士は、分割案のパターン別に税額計算を行うことはできます

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2024.05.10

相続開始の3年以内に取得して賃貸住宅経営を始めた宅地の評価額

事例

父は、祖父の代から引き継いだ土地Aに

16年前に賃貸マンションを建設して賃貸住宅経営に

取組んでいました。借入金の残高もかなり減少したため

2年前に土地Bを取得して新たに賃貸マンションを建設して

2つ目の賃貸住宅経営を始めました

 

しかし、父親は先月突然亡くなりました

遺言には、土地Aとその上に建つマンションは長男X

土地Bとその上に建つマンションは次男Yが相続すると記載が

ありました。

質問

土地A及びBは、いずれも賃貸住宅の建つ土地です

どちらの土地も、小規模宅地の特例を適用することが

できるでしょうか?

回答と解説

要件を満たせば、ABともに小規模宅地の特例の適用対象

となります

 

相続税の改正によって、相続開始の直前3年以内に

新たに賃貸住宅経営の対象となった宅地は

小規模宅地の特例の適用対象に該当しないことと

なりました

 

しかし、上記改正も

被相続人が、相続開始の日まで3年を超えて引き続き賃貸住宅経営を

継続しているには、小規模宅地の特例の適用対象に該当します

 

この特例の改正は、間違いやすいので

充分に注意が必要です

 

相続税の試算・申告のご依頼は

相続税を専門とする税理士事務所に依頼することを

お勧めします

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2024.05.03

生命保険金だけではなくて、生命保険契約にも相続税が課税!!!

相続税の申告に当たって

受取った生命保険金だけではなくて

生命保険契約にも相続税が課税されることを

ご存知ない方が多いので

解説します

事例

父親は、以下のような2つの生命保険契約を締結していました

1.契約者:父親 被保険者:父親 受取人:長男

2.契約者:父親 被保険者:孫  受取人:満期の場合は孫、孫死亡の場合は長男

このような生命保険契約を締結している父親の相続が開始しました

なお、2の生命保険については満期を迎えていません

このような状況で、相続税の課税関係はどうなるでしょうか?

解説

1の生命保険について、相続税の課税対象になることは問題ありません

しかし、2の生命保険について相続税の課税対象となることに

気づいていない場合が多くあります

 

2の生命保険は、父親が保険料を支払っていて

被保険者が孫であるため、父親が亡くなっても

保険金は支払われることはありません

ですから、生命保険の権利が相続税の課税対象となります。

 

また、この2の生命保険契約は1と違ってみなし相続財産ではありません

そのため、遺言書に記載がない限り孫がこの契約の権利を

相続できません。

 

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2024.04.21

遺産分割に当たって死亡保険金の受取人が保険金の一部を他の相続人に・・・

遺産分割に当たって死亡保険金の受取人が保険金の一部を他の相続人に支払った場合の税金

被相続人Xの相続人は長男A、次男B、三男Cの3名のみ

相続財産は、自宅(5000万)と賃貸マンション(3000万)のみ

生命保険契約は、6000万円でAが受取人となっている

遺産分割案の概要

第1案:Bは自宅、Cは賃貸マンションを相続し

Aは生命保険を受取りつつ、Aは生命保険6000万円から

2000万円をCに支払う

第2案:Bは自宅、Aは賃貸マンションと生命保険6000万円

Cは、Aから2000万円を支払ってもらう

第1案と第2案の税金

結論は、

第1案では、A,B,Cそれぞれに相続税が課税されるとともに

Cに贈与税が課税されます

Aは、生命保険を受取るのみで遺産を相続しません

そのため、生命保険金から2000万円をCに支払うことは

遺産分割に関係なく、単なる贈与となります

第2案では、代償分割における代償債務の履行となるため、Cに贈与税は課税されません

A,B,Cそれぞれに相続税が課税されます

 

『代償分割に係る代償金として、代償債務者である相続人から

その者が取得した積極財産の価額を超える代償金を受領した場合には、

その積極財産の価額を超える部分は、現物をもってする分割にかえる

代償債務に該当せず、代償債務者から他の相続人に新たに経済的利益

を無償にて移転する趣旨でされたものと言うべき』・・・過去の裁判事例から抜粋

 

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2024.04.13

夫婦間で居住用財産を贈与したのですが・・・思わぬ落とし穴が・・・

夫婦間で居住用財産を贈与しました

私たち夫婦は、今年で結婚生活が30年となります

私の年齢も60歳になります。

妻への日ごろの感謝の気持ちをこめて

何かできないか、と考えていたところ

居住用財産の夫婦間贈与の制度をネットで見つけました

そこで早速我が家の評価額を調べると

土地が5000万円・建物が800万円ほどであるが分かりました。

建物はこれからも評価額が下がるようなので

土地の2110万円相当を贈与で妻の名義にすることに

しました。

ところが、思わぬ落とし穴が

早速、司法書士の先生に依頼して

契約書を作成していただいて法務局で登記していただくことに

なりました

しかし、ここで登録免許税が42万円も課税されることを

初めて知りました。私から妻に自宅の土地の名義を

変更するだけで42万円も税金を支払うのは想定外でしたが

当初の目的を達成するために、名義変更の登記を依頼しました

そして、さらに数カ月後に県税事務所から不動産取得税の

納付書が届きました。その金額が32万円でした

私から妻へと贈与税の非課税枠の範囲内で自宅の土地の

名義変更をしたのですが、結局74万円も納税することに

なってしまいました

更に、ショックなことが

その後、贈与税の申告の為に税理士さんと

お話しをしていると

更にショックなことを聞かせれました

 

・登録免許税の税率は、相続の場合は贈与の場合の1/5となること

・不動産取得税については、相続の場合は非課税であること

・夫婦で住んでいる自宅について、相続税の申告に当たっては小規模宅地の特例が

適用できること

 

これらの知識を事前に知っていれば、わざわざ74万円も納税して

自宅の土地の名義を妻に変更しなかったと思います

税金については、事前にプロに相談すべきだったと

いまさらながら反省しています

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2024.03.29

孫の教育費をおじいちゃんが負担した場合の贈与税って???

孫の教育費をおじいちゃんが負担した場合の贈与税って???

少子高齢化により、子供や孫の教育費を祖父母が負担するケースは

増加傾向にあるようです

そこで、教育費の贈与について課税関係や限度額についての

お問い合わせが多くあります

教育資金贈与

一般的には、教育資金贈与という制度が知られています

詳細については、下記URLから国税庁のHPを

ご覧ください

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sozoku-zoyo/201304/01.htm

この制度は、簡単に申し上げますと

金融機関に教育資金の為だけの特別な口座を

設けます。この口座から支払った教育費に関しては

非課税とする制度です。

相続税対策で、使いやすそうな制度ですが

実際に利用するとなると、様々な制限があって

この制度の利用を諦める方もいらっしゃるようです

実は、非課税ってご存知ですか???

実は、上記の教育資金贈与という制度を利用しなくても

教育費の贈与は、そもそも贈与税が課税されない

つまり、非課税ってご存知でしょうか?

教育資金の贈与は、非課税なんです

そもそも、民法では夫婦・直系血族等は相互に扶養する義務を

定めています

上記民法の定めに基づいて、贈与税では非課税財産を

以下のように定めています

扶養義務者相互間において生活費又は教育費に充てるためにした

 贈与により取得した財産のうち通常必要と認められるもの」

この定めに基づき、おじいちゃんが孫の教育費を負担することに

対して贈与税は課税されないことが明らかです

 

それでは、「通常必要と認められるもの・・・」

の記載については、どこまでが非課税となるんでしょうか???

この点について、詳細を記載すると長くなるので

ここでは割愛させていただきますが

大原則として、教育資金の贈与は贈与税が課税されない

ということをご理解ください・・・ただし

通常必要と認められるものに限ります

 

 

相続税及び贈与税の対策と申告は

相続税専門の税理士にお任せください

神戸・芦屋・西宮のお客様をメインにしている

相続税専門税理士事務所は、こちらです

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2024.03.22

自宅の前の道幅が狭いのですが、土地の評価は下がりますか???

自宅の前の道幅が狭い・・・

相続税の申告業務で稀にあるのが

「自宅の前の道幅が狭い・・・」という事例です

あたらしく区画整理された住宅街ではありえないですが

昔からの住宅街で、あり得る事例です

 

『道幅が狭い」・・・と抽象的な表現ですが

具体的には、自宅の前の道幅が4m未満であれば

相続財産の自宅の土地の評価額は若干下げることができます

2項道路

上記のような道路を2項道路といいます

2項道路に該当すると、セットバックすべき土地の面積の評価額は

通常どおり評価した評価額から70%相当額を控除して評価することになります

2項道路かどうかの確認

2項道路かどうかの確認ですが

最近では各市自治体のHPで確認することができます

例えば、神戸市の場合は

神戸市情報マップ

https://www2.wagmap.jp/kobecity/Portal

というサイトで2項道路の場所を確認できます

 

このように、ちょっとした情報の積み重ねが

相続税の節税につながります

相続税の申告と相続税対策は

数多くの申告実績のある相続税専門の税理士事務所に

依頼することをおすすめします

 

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2024.03.16

遺産分割協議が成立しない場合の相続税の申告書

遺産分割協議が成立しない場合

【質問】

相続税の申告書は、相続開始の日から10ヶ月以内に税務署に提出

しますが、その際に遺産分割協議が成立していない場合もあります。

その場合の相続税の申告書は、どのような申告になりますか?

複数の税理士が申告する場合もあります

【回答】

(1)複数の税理士が・・・

遺産分割がもめてまったくまとまらない場合に

すべての相続人が個別に税理士と契約して相続税の

申告書を作成することもありえます。

相続税の申告書を作成するために必要な情報を

すべての相続人が同じ情報を入手できません

そのため、被相続人が同じであっても

相続税の申告書に記載の財産と債務が完全に一致しない場合が

あります

 

(2)納税資金を確保するために

遺産分割がもめてまったくまもらなくても

申告期限=納税期限であることに変わりありません

相続人全員が自己資産から納税資金を賄うことができる場合は

問題ありませんが、そうでない場合が問題となります

納税資金を確保するために、相続財産に含まれる

金融財産の一部だけでも先に遺産分割をまとめる必要があります

 

(3)相続税をすこしでも少なくするために

遺産分割協議が成立していなければ適用できない特例があります

たとえば、小規模宅地の特例は対象となる土地の

遺産分割協議が成立していなければ適用できません。

もちろん、いったん未分割で申告書を提出し

遺産分割協議が成立後に小規模宅地の特例を適用して

更正の請求を税務署に提出することもできます

 

相続税の申告書類作成業務は、相続税の申告期限までに

遺産分割協議が成立して、なおかつ納税資金を確保しておく必要があります

もちろん、遺産分割協議は相続人間あるいは弁護士を交えて

行うため税理士は関与できません。

しかし、税理士は

未分割の場合にはどのような申告書を提出することになるのか

あるいは、未分割か否かによって税負担にどれだけの差が発生するのか

という、お客様の税金に対する疑問に臨機応変に対応する必要があります

相続税の申告業務と相続税対策は

相続税専門の税理士に相談することを勧めます

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2024.03.10

換価分割って・・・?

相続財産が不動産だけ・・・どうやってわけるの?

相続財産のうち、不動産の占める比率が高く

相続人全員で納得できる分割ができない場合など

換価分割という方法があります

換価分割とは???

換価分割とは、例えば・・・

相続財産が評価額3000万円の土地だけで

法定相続人が3人の場合に、土地の所有権を1/3づつ

登記する方法もありますが

全員が、土地よりもお金が欲しい場合もあります

そんな場合、土地を換金して分ける方法が

換価分割です。つまり、土地を換金してそのお金を

分けるという方法です

具体的な方法

一般的に換価分割の場合、不動産売却手続きを簡単にするために

登記簿上の相続人の名義は、相続人のうち代表者1名だけとします

その後、相続財産の不動産を相続人代表が売却して

売却代金を、他の相続人に分配する方法が、換価分割の

具体的な流れになります

留意事項

換価分割は、不動産比率が高く

現金で相続を希望する場合に多く活用される

遺産分割方法ですが、税務上留意すべきポイントが

一つだけあります

それは、遺産分割協議書に

換価分割する旨を明記する必要があるということです

その記載がないと、資金の流れだけを見ると

親族間の贈与と誤解されるリスクがあります

 

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2024.02.02

居住用賃貸建物に係る資本的支出の取扱い

[相談]

消費税法上の居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限の規定について

居住用賃貸建物について資本的支出を行った場合の取扱いを教えてください。

[回答]

消費税法上、居住用賃貸建物に係る資本的支出に係る消費税については

原則として、仕入税額控除の規定は適用されないこととされています。

詳細は下記解説をご参照ください。

[解説]

1.居住用賃貸建物の取得等に係る消費税の仕入税額控除の制限の規定の概要

消費税法上、仕入れに係る消費税額の控除の規定は

事業者が国内において行う一定の住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物

(その附属設備を含みます)以外の建物(居住用賃貸建物といいます)

に係る課税仕入れ等の税額については適用しないと定められています。

2.居住用賃貸建物に係る資本的支出の取扱い

上記1.の居住用賃貸建物に係る仕入税額控除の制限の規定における

居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等の税額には、その建物に係る資本的支出

(※1)に係る課税仕入れ等の税額が含まれることとされています。

したがって、居住用賃貸建物に係る資本的支出に係る消費税については

原則として、仕入税額控除の規定は適用されないこととなります。

ただし、建物に係る資本的支出自体が居住用賃貸建物の

課税仕入れ等に該当しない場合には

上記1.の規定は適用されないこととされています。

具体的には、以下に掲げる場合が該当することとされています。

  1. ① 建物に係る資本的支出自体が、高額特定資産を取得した場合等の
  2.     納税義務の免除の特例に規定する高額特定資産(※2)
  3.    の仕入れ等を行った場合に該当しない場合
  4. ② 建物に係る資本的支出自体が、住宅の貸付けの用に供しないことが
  5.    明らかな建物に係る課税仕入れ等に該当する場合
  1. ※1 資本的支出とは、事業の用に供されている資産の修理
  2. 改良等のために支出した金額のうち、その資産の価値を高め
  3. またはその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する金額をいいます。
  4. ※2 高額特定資産とは、棚卸資産および調整対象固定資産
  5. (対象資産)のうち、その価額が高額なものとして一定のものをいいます。

 

2023.12.08

インボイス制度/相続により個人事業を承継した場合のインボイス登録の取扱い

[相談]

令和5年11月5日に、私の父が他界しました。

生前の父は個人事業(消費税課税売上高は1,500万円程度で

インボイス発行事業者の登録を受けていました)を営んでおり

その個人事業は私が引き継ぎ、私は消費税課税事業者となったのですが

本日(令和5年11月30日)時点で、私はまだインボイス登録事業者の申請を行っていません

(なお、私は父の事業を引き継ぐ前は給与所得者でした)。

このため、私は令和5年12月中にインボイス発行事業者の登録申請を行う予定なのですが

このような場合、私がインボイス発行事業者の登録を受けるまでの間

私が父から引き継いだ個人事業について

個人事業の取引先にインボイスを交付できるのでしょうか。教えてください。

[回答]

ご相談の場合、みなし登録期間という制度が設けられており

そのみなし登録期間中は、ご相談者様は適格請求書(インボイス)発行事業者とみなされ

また、そのみなし登録期間中は、亡くなられたお父様の適格請求書

(インボイス)発行事業者の登録番号がご相談者様の登録番号とみなされますので

ご相談者様がインボイス発行事業者の登録を受けるまでの間は

お父様のインボイス登録番号をもって

取引先にインボイスを交付することが可能となります。

[解説]

1.相続があった場合の消費税の納税義務の免除の特例の概要

消費税法では、その年において相続があった場合において

その年の基準期間(※1)における課税売上高が1,000万円以下である相続人

(※2、※3)が、その基準期間における課税売上高が1,000万円を超える

被相続人の事業を承継したとき(※4)は

その相続人のその相続のあった日の翌日からその年12月31日までの間

における消費税の納税義務は免除されない、と定められています。

  1. ※1 基準期間とは、個人事業者についてはその年の前々年をいいます。
  2. ※2 相続人からは、消費税課税事業者選択届出書の提出等により
  3.        消費税を納める義務が免除されない相続人が除かれます。
  4. ※3 相続人には、相続のあった日において現に事業を行っている相続人で
  5.        その相続のあった日の属する年の基準期間における課税売上高が
  6.        1,000万円以下である相続人だけでなく、相続があった日の属する年の
  7.        基準期間において事業を行っていない相続人も該当することとされています。
  8. ※4 「被相続人の事業を承継したとき」とは、相続により被相続人の行っていた
  9.        事業の全部又は一部を継続して行うため財産の全部又は一部を
  10.        承継した場合をいうこととされています。

2.インボイス発行事業者が死亡した場合の取扱い

消費税法上、相続により適格請求書(インボイス)発行事業者の

事業を承継した相続人(適格請求書発行事業者を除きます)がいる場合には

その相続のあった日の翌日から、その相続人が適格請求書発行事業者の登録を

受けた日の前日又はその相続に係る適格請求書発行事業者が死亡した日

の翌日から4ヶ月を経過する日のいずれか早い日までの期間(みなし登録期間)

については、その相続人を適格請求書発行事業者の登録を受けた事業者とみなす

と定められています(※5)。

また、この場合において、上記のみなし登録期間中は

被相続人の適格請求書発行事業者に係る登録番号をその相続人の登録番号

とみなすと定められています。

したがって、今回のご相談の場合

ご相談者様がインボイス発行事業者の登録を受けるまでの間は

お父様のインボイス登録番号をもって

取引先にインボイスを交付することが可能となります。

  1. ※5 なお、相続人が
  2. 上記のみなし登録期間後も引き続き格請求書発行事業者の登録を受けるためには
  3. 相続人がすでに適格請求書発行事業者の登録を受けていた場合を除き
  4. 適格請求書発行事業者登録申請書の提出が必要となります。

 

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