個人の土地を同族会社に貸す場合の留意事項
事例
社長のAさんは、Aさんが株主（80％所有）で社長である株式会社X（同族会社）に
Aさんが100％地主の土地甲を貸すことにしました。
土地の利用目的は、本社ビルの建設です
本社ビル完成後は、X社はA社長に毎年1800万円の地代を
支払う契約書を締結しました。また、権利金等の授受は
ありません
年間1800万円は通常の地代に相当し、契約書に
将来X社がこの土地を無償でA社長に無償で返還する」旨の
記載はありません
上記のような状況で、課税上問題はありませんか？
回答
・A社長・・・みなし譲渡課税は無し
・X社・・・借地権相当額の利益について法人税課税
・A社の他の株主・・・贈与税課税
解説
・AさんがX社に対して無償で借地権の設定をしていますが
このことは、資産の移転ではないのでA社長にみなし譲渡課税が適用される
リスクはありません
・借地権の設定にあたって、権利金の授受が行われる慣行のある
地域で借地権を無償で設定した場合、その法人は借地権の評価額に相当する
雑収入（利益）に対して法人税が課税されることになります
・AさんがX社に無償で借地権を設定させてしまったことにより
X社の株価は上昇することになります。その場合、X社のAさん以外の
株主に対して『贈与』したことになります。そのため、他の株主に対して
贈与税が課税されます
相続税の申告は、経験と知識が豊富な
専門の税理士に依頼する必要があります
当事務所の強み
１．すべての案件のお客様との面談は所長自らが担当します
２．税務調査を受ける確率が2％程度という驚異的な低さが自慢です
３．相続税の申告実績は20年間で800件以上です
４．相続税の節税相談は20年間で2000件以上です
５．弁護士・司法書士・土地家屋調査士と業務連携しています
６．土日はもちろん祝日、お盆、年末年始も対応します
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近江清秀公認会計士税理士事務所
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役員の死亡退職金の受取と相続税の申告
事例
被相続人Aさんは、X社の代表取締役でした
Aさんの法定相続人は、配偶者のBさん・長女のCさん・長男のDさんです
Aさんの財産は、合計5億円でした
Aさんの遺産分割協議はまだ成立していませんが
相続税の申告期限の1週間前の先日X社の取締役会で
Aさんの死亡退職金1億2000万円がBさんに
支給されることが決定されました。
これはX社の役員退職金規程に基づくものではありません。
このような状況で、相続税の申告に当たって
死亡退職金の扱いについて教えてください
回答
１．死亡退職金は、相続財産ではなく受給権者であるBさんの
固有の財産となるので、分割の対象とはなりません
２．死亡退職金は、役員退職金規程が無い会社であっても
Bさんの固有の財産となります
解説
１．死亡退職金については、最高裁の判例（昭和55年11月27日）で
「本件退職金規程は、もっぱら職員の収入に依拠していた
遺族の生活保障を目的とし、民法とは別の立場で受給権者を
定めたもので、受給権者たる遺族は、相続人としてではなく
右規程の定めにより直接これを自己固有の権利として取得する」
と判示しました。
２．退職金規程が無い場合でも、最高裁の判例（昭和55年11月27日）で
権限のある法人の機関が決定した退職金・受給権者は
相続財産・相続人とは別のものとして認定しました。
X社の取締役会でBさんが受取る役員退職金の支給日が申告期限
までに決定したので、その死亡退職金はBさん固有の財産となり
相続税の課税対象財産になります
参考までに、相続税法基本通達3-25には以下のような記載があります
１．退職金規程がある場合は、規程に基づき受取ることになる者
２．退職金規程が無い場合あるいは退職金規程の適用を受けない者の場合は
退職金を現実に取得した者又は、相続人全員で協議して受取人を
決めた場合は、その決められた者
上記以外の場合は、相続人全員が受取人となり各人の受取金額は
各人均等となります。
これは、退職金が相続財産ではないことから、その受取る権利は
法定相続割合とは関係なく、均等の割合になります
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子名義の家屋で一人暮らししていた父が死亡した場合の小規模宅地の特例
事例
私は、父親名義の土地甲に私名義で家を建てて
私たち家族と父と同居していました。
しかし、家庭内のトラブルが原因で私たち家族は
近くの賃貸マンションに引っ越しし、父親は
父名義の土地に私が建てた家に独りで暮らすようになりました
その後、5年が経って父が亡くなりました
父親名義の土地は、私が相続し私名義の家で再び
私たち家族の生活が始まることになります
この場合、小規模宅地の特例は適用できますか？
ただし、私は父親に地代を支払っていませんし
父親も私に家賃を支払っていません
回答
小規模宅地の特例は適用できます
解説
「被相続人等の居住の用にきょうされていた宅地等」の範囲を定めた
措置法通達69の4-7（１）の後半部分には以下の記述があります
「被相続人が所有していたもの又は被相続人の親族が所有していたもの
の敷地の用に供されていた宅地等」
ただし、カッコ書きで以下の記述があります
（当該家屋を所有していた被相続人の親族が当該家屋の敷地を
被相続人から無償で借り受けており、かつ、被相続人が当該
家屋を当該親族から借り受けていた場合には、無償で借り受けて
いたときにおける当該家屋に限る。）
今回のように、双方ともに無償の場合には
小規模宅地の特例が適用されます
親族間で土地や建物の貸し借りを行う場合には
相続税対策も視野に入れる必要がありそうです
神戸・芦屋・西宮エリアで相続税対策及び
相続税申告業務は、是非お任せください
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生命保険金だけではなくて、生命保険契約にも相続税が課税！！！
相続税の申告に当たって
受取った生命保険金だけではなくて
生命保険契約にも相続税が課税されることを
ご存知ない方が多いので
解説します
事例
父親は、以下のような2つの生命保険契約を締結していました
１．契約者：父親 被保険者：父親 受取人：長男
２．契約者：父親 被保険者：孫 受取人：満期の場合は孫、孫死亡の場合は長男
このような生命保険契約を締結している父親の相続が開始しました
なお、２の生命保険については満期を迎えていません
このような状況で、相続税の課税関係はどうなるでしょうか？
解説
１の生命保険について、相続税の課税対象になることは問題ありません
しかし、2の生命保険について相続税の課税対象となることに
気づいていない場合が多くあります
2の生命保険は、父親が保険料を支払っていて
被保険者が孫であるため、父親が亡くなっても
保険金は支払われることはありません
ですから、生命保険の権利が相続税の課税対象となります。
また、この２の生命保険契約は１と違ってみなし相続財産ではありません
そのため、遺言書に記載がない限り孫がこの契約の権利を
相続できません。
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遺産分割に当たって死亡保険金の受取人が保険金の一部を他の相続人に・・・
遺産分割に当たって死亡保険金の受取人が保険金の一部を他の相続人に支払った場合の税金
被相続人Ｘの相続人は長男Ａ、次男Ｂ、三男Ｃの3名のみ
相続財産は、自宅（5000万）と賃貸マンション（3000万）のみ
生命保険契約は、6000万円でＡが受取人となっている
遺産分割案の概要
第1案：Ｂは自宅、Ｃは賃貸マンションを相続し
Ａは生命保険を受取りつつ、Ａは生命保険6000万円から
2000万円をＣに支払う
第2案：Ｂは自宅、Ａは賃貸マンションと生命保険6000万円
Ｃは、Ａから2000万円を支払ってもらう
第1案と第2案の税金
結論は、
第1案では、A,B,Cそれぞれに相続税が課税されるとともに
Ｃに贈与税が課税されます
Aは、生命保険を受取るのみで遺産を相続しません
そのため、生命保険金から2000万円をCに支払うことは
遺産分割に関係なく、単なる贈与となります
第2案では、代償分割における代償債務の履行となるため、Cに贈与税は課税されません
A,B,Cそれぞれに相続税が課税されます
『代償分割に係る代償金として、代償債務者である相続人から
その者が取得した積極財産の価額を超える代償金を受領した場合には、
その積極財産の価額を超える部分は、現物をもってする分割にかえる
代償債務に該当せず、代償債務者から他の相続人に新たに経済的利益
を無償にて移転する趣旨でされたものと言うべき』・・・過去の裁判事例から抜粋
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孫の教育費をおじいちゃんが負担した場合の贈与税って？？？
孫の教育費をおじいちゃんが負担した場合の贈与税って？？？
少子高齢化により、子供や孫の教育費を祖父母が負担するケースは
増加傾向にあるようです
そこで、教育費の贈与について課税関係や限度額についての
お問い合わせが多くあります
教育資金贈与
一般的には、教育資金贈与という制度が知られています
詳細については、下記URLから国税庁のHPを
ご覧ください
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sozoku-zoyo/201304/01.htm
この制度は、簡単に申し上げますと
金融機関に教育資金の為だけの特別な口座を
設けます。この口座から支払った教育費に関しては
非課税とする制度です。
相続税対策で、使いやすそうな制度ですが
実際に利用するとなると、様々な制限があって
この制度の利用を諦める方もいらっしゃるようです
実は、非課税ってご存知ですか？？？
実は、上記の教育資金贈与という制度を利用しなくても
教育費の贈与は、そもそも贈与税が課税されない
つまり、非課税ってご存知でしょうか？
教育資金の贈与は、非課税なんです
そもそも、民法では夫婦・直系血族等は相互に扶養する義務を
定めています
上記民法の定めに基づいて、贈与税では非課税財産を
以下のように定めています
「扶養義務者相互間において生活費又は教育費に充てるためにした
贈与により取得した財産のうち通常必要と認められるもの」
この定めに基づき、おじいちゃんが孫の教育費を負担することに
対して贈与税は課税されないことが明らかです
それでは、「通常必要と認められるもの・・・」
の記載については、どこまでが非課税となるんでしょうか？？？
この点について、詳細を記載すると長くなるので
ここでは割愛させていただきますが
大原則として、教育資金の贈与は贈与税が課税されない
ということをご理解ください・・・ただし
通常必要と認められるものに限ります
相続税及び贈与税の対策と申告は
相続税専門の税理士にお任せください
神戸・芦屋・西宮のお客様をメインにしている
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遺産分割協議が成立しない場合の相続税の申告書
遺産分割協議が成立しない場合
【質問】
相続税の申告書は、相続開始の日から10ヶ月以内に税務署に提出
しますが、その際に遺産分割協議が成立していない場合もあります。
その場合の相続税の申告書は、どのような申告になりますか？
複数の税理士が申告する場合もあります
【回答】
（１）複数の税理士が・・・
遺産分割がもめてまったくまとまらない場合に
すべての相続人が個別に税理士と契約して相続税の
申告書を作成することもありえます。
相続税の申告書を作成するために必要な情報を
すべての相続人が同じ情報を入手できません
そのため、被相続人が同じであっても
相続税の申告書に記載の財産と債務が完全に一致しない場合が
あります
（２）納税資金を確保するために
遺産分割がもめてまったくまもらなくても
申告期限＝納税期限であることに変わりありません
相続人全員が自己資産から納税資金を賄うことができる場合は
問題ありませんが、そうでない場合が問題となります
納税資金を確保するために、相続財産に含まれる
金融財産の一部だけでも先に遺産分割をまとめる必要があります
（３）相続税をすこしでも少なくするために
遺産分割協議が成立していなければ適用できない特例があります
たとえば、小規模宅地の特例は対象となる土地の
遺産分割協議が成立していなければ適用できません。
もちろん、いったん未分割で申告書を提出し
遺産分割協議が成立後に小規模宅地の特例を適用して
更正の請求を税務署に提出することもできます
相続税の申告書類作成業務は、相続税の申告期限までに
遺産分割協議が成立して、なおかつ納税資金を確保しておく必要があります
もちろん、遺産分割協議は相続人間あるいは弁護士を交えて
行うため税理士は関与できません。
しかし、税理士は
未分割の場合にはどのような申告書を提出することになるのか
あるいは、未分割か否かによって税負担にどれだけの差が発生するのか
という、お客様の税金に対する疑問に臨機応変に対応する必要があります
相続税の申告業務と相続税対策は
相続税専門の税理士に相談することを勧めます
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換価分割って・・・？
相続財産が不動産だけ・・・どうやってわけるの？
相続財産のうち、不動産の占める比率が高く
相続人全員で納得できる分割ができない場合など
換価分割という方法があります
換価分割とは？？？
換価分割とは、例えば・・・
相続財産が評価額3000万円の土地だけで
法定相続人が3人の場合に、土地の所有権を1/3づつ
登記する方法もありますが
全員が、土地よりもお金が欲しい場合もあります
そんな場合、土地を換金して分ける方法が
換価分割です。つまり、土地を換金してそのお金を
分けるという方法です
具体的な方法
一般的に換価分割の場合、不動産売却手続きを簡単にするために
登記簿上の相続人の名義は、相続人のうち代表者1名だけとします
その後、相続財産の不動産を相続人代表が売却して
売却代金を、他の相続人に分配する方法が、換価分割の
具体的な流れになります
留意事項
換価分割は、不動産比率が高く
現金で相続を希望する場合に多く活用される
遺産分割方法ですが、税務上留意すべきポイントが
一つだけあります
それは、遺産分割協議書に
換価分割する旨を明記する必要があるということです
その記載がないと、資金の流れだけを見ると
親族間の贈与と誤解されるリスクがあります
相続税の申告業務は、神戸・芦屋・西宮で
相続専門税理士として24年営業を続けている
私の事務所にお任せください
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居住用賃貸建物に係る資本的支出の取扱い
[相談]
消費税法上の居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限の規定について
居住用賃貸建物について資本的支出を行った場合の取扱いを教えてください。
[回答]
消費税法上、居住用賃貸建物に係る資本的支出に係る消費税については
原則として、仕入税額控除の規定は適用されないこととされています。
詳細は下記解説をご参照ください。
[解説]
1．居住用賃貸建物の取得等に係る消費税の仕入税額控除の制限の規定の概要
消費税法上、仕入れに係る消費税額の控除の規定は
事業者が国内において行う一定の住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物
（その附属設備を含みます）以外の建物（居住用賃貸建物といいます）
に係る課税仕入れ等の税額については適用しないと定められています。
2．居住用賃貸建物に係る資本的支出の取扱い
上記1.の居住用賃貸建物に係る仕入税額控除の制限の規定における
居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等の税額には、その建物に係る資本的支出
（※1）に係る課税仕入れ等の税額が含まれることとされています。
したがって、居住用賃貸建物に係る資本的支出に係る消費税については
原則として、仕入税額控除の規定は適用されないこととなります。
ただし、建物に係る資本的支出自体が居住用賃貸建物の
課税仕入れ等に該当しない場合には
上記1.の規定は適用されないこととされています。
具体的には、以下に掲げる場合が該当することとされています。
- ① 建物に係る資本的支出自体が、高額特定資産を取得した場合等の
- 納税義務の免除の特例に規定する高額特定資産（※2）
- の仕入れ等を行った場合に該当しない場合
- ② 建物に係る資本的支出自体が、住宅の貸付けの用に供しないことが
- 明らかな建物に係る課税仕入れ等に該当する場合
- ※1 資本的支出とは、事業の用に供されている資産の修理
- 改良等のために支出した金額のうち、その資産の価値を高め
- またはその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する金額をいいます。
- ※2 高額特定資産とは、棚卸資産および調整対象固定資産
- （対象資産）のうち、その価額が高額なものとして一定のものをいいます。
