医院名:近江清秀公認会計士税理士事務所 
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2022.05.21

預金の相続手続きと遺産の未分割申告

[相談]

被相続人は父親、相続人は長男と長女の2名です。

相続財産は預貯金と土地(宅地)です。

相続開始後、長女の承諾のもと、長男は預貯金のすべてについて

相続による名義替えを行い、自身の口座に入金しました。

現在、相続財産目録を作成して分割協議の途中ですが

納税額が多額になること、今後の土地の管理(売却等)について考えがまとまら

未分割のままで相続税の申告を行うことを検討しています。

この場合、既に長男の口座に入金した預貯金について

「代償金の振替額が未定の預り金」として未分割財産として取り扱うことはできますか。

[回答]

金融機関が被相続人口座からの預貯金の払戻し手続きに際し

どのようなケースで認めるのかやどのような書類を要求するのかは

各金融機関で異なります。

ご相談のケースでは、金融機関は、遺産分割協議はまだ済んではないものの

特定の相続人が他の相続人全員の委任を受けて払戻すことを許容しており

その結果、遺産分割協議は未了だが、他の相続人全員からの委任を受けた

払戻であることが確認できたことから、長男口座にすべて入金されている

という状態となっているのではないかと推測されます。

(少額の預金であれば、例外的に相続人の代表者だけの手続きで

 処理できることがありますが、相応の金額の場合、相続人全員の署名押印

 (印鑑証明)は必要と思います。)

この場合、長男口座への入金は、あくまで相続人全員の共有財産としての

預貯金の管理としての意味しかなく、法律上預り金にすぎないため

その後に遺産分割協議をして、預貯金について誰が相続するか

決めることが予定されていると考えられます。

したがって、長男口座に入金されている被相続人の預貯金を

未分割の遺産として扱うことは可能であり

遺産分割は未了として相続税申告を行うということで問題ないと思われます。

なお、相続人が上記の意図で払戻(長男口座で管理)を選択したのであれば

特に残すべき書類もないと思いますが、この点が明確でないのであれば

被相続人名義の口座を解約して払い戻した金額は、未分割の遺産として

長男名義の口座で管理する、という覚書のようなものを相続人で残しておいた方が良いかもしれません。

(この書面が調印できるのであれば、そもそも未分割という認識があるので

 問題になることもないと思いますが。)

2022.04.16

納税のための相続不動産売却

[相談]

父親の財産のほとんどが不動産であるため、相続が発生したら相続税は

相続する不動産を売却して納める予定です。

不動産を売却して相続税を納める際の注意事項を教えてください。

[回答]

相続税は、相続開始後10ヶ月以内に納付することが原則となっていますので

その期間内に納税に充てるための不動産の決定や分割協議を行い

不動産の売買契約から決済までを終え、納税まで完了する必要があります。

相続人が1人である場合やあらかじめ買い手が決まっている場合でない限り

非常に厳しいスケジュールになるとお考えください。

[詳細解説]

1.基本的な流れ

遺産分割協議から不動産の引渡しまでの基本的な流れは、以下の通りです。

(1) 遺産分割協議を経て相続財産から売却する不動産を決める

(2) 不動産業者へ売却を依頼し、不動産の売り出しを開始する

(3) 買い手が見つかれば、買い手と不動産売買契約を締結する

(4) 不動産の引渡しをするための準備をする

  1.   売り手:相続登記、土地の境界確定、古家の解体工事など
  2.   買い手:融資の契約など

(5) 不動産の引渡し(代金最終決済)

 

2.注意点

上記1.の基本的な流れに沿ったスケジュール感や、主な注意点は以下のとおりです。

(1) 遺産分割協議
相続発生後、遺産分割協議を経て売却する不動産を決めることになりますが

遺産を分割するためには相続人の確定や、相続財産の調査などがあるため

遺産分割協議を開始するまでに数ヶ月必要になることもあります。

(2) 売り出し
相続人間での意見が一致しなければ

不動産の売り出し開始時期は大幅に遅れることになります。

(3) 契約締結
不動産の売り出しが始まれば、1~3ヶ月程度で買い手が見つかるケースもありますが

買い手がなかなか見つからないケースもあります。

(4) 引渡しの準備
買い手が見つかっても、すぐには不動産の引渡しはできません。

売り手は境界確定などの準備が必要になります。

境界を確定するためには、1~2ヶ月程度必要です。

他方、買い手が売買代金について金融機関へ融資を依頼する場合

手続きに1ヶ月程度かかります。

 

上記のとおり、不動産を売却するためには、不動産の売り出しから

2~6ヶ月程度は必要になります。相続税がどの程度課税されるのかを調べ

相続税を納めるために、どの不動産を売却するか決めておくなど

あらかじめ準備をしておく必要があります。

あわてて不動産を売却すると、市場価格を下回るなど

不本意な結果になりかねませんので注意しましょう。

2022.04.08

遺産分割に関する民法改正の内容について

民法改正前は・・・

 これまで、遺産分割については、相続開始(被相続人の死亡)時から

何年経過した後に行っても、分割方法に違いが生じなかったことから

早期に遺産分割の協議または請求をすることにつき

インセンティブが働きにくい状態でした。

 しかし、遺産分割がされないまま相続が繰り返され

多数の相続人により遺産が共有されると、遺産の管理や処分が困難となり

そのような状態下で相続人の一部が所在不明となることが、所有者不明土地が生じる

原因の一つとなっていました。

 そこで、所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しとして

遺産分割に関する民法の規定が改正されることになりました。

改正のポイント①

 改正の最も重要なポイントは、具体的相続分(※)による遺産分割に時的限界が設けられ

相続開始時から10年を経過した後にする遺産分割は、原則として具体的相続分ではなく

法定相続分によることになったことです。

 すなわち、具体的相続分によれば、法定相続分による場合よりも

多くの財産を取得することができると考える相続人は

他の相続人が得た贈与が特別受益に該当する

あるいは自分が被相続人に行った労務等の提供が寄与分にあたると主張することになりますが

遺産分割の合意ができず、そのような具体的相続分に沿った遺産分割の審判を求める場合には

相続開始時から10年以内に、家庭裁判所に遺産分割請求を行うことが必要となります

(具体的相続分による遺産分割の合意は、相続開始時から10年を経過した後でも可能です)。

改正のポイント②

 なお、上記改正部分の施行日は、令和5年(2023年)4月1日となっていますが

施行日前に被相続人が死亡した場合の遺産分割についても

改正法の適用がある点に留意する必要があります

 但し、経過措置により、相続開始時から10年経過時または改正法施行時から

5年経過時のいずれか遅い時までに、遺産分割請求がされた場合には

具体的相続分による分割は可能とされていますので、少なくとも5年の猶予期間があります。

改正のポイント③

 他にも、現行法では、遺産共有と通常共有が併存する場合において

共有関係を裁判で解消するには、地方裁判所等での共有物分割訴訟と

家庭裁判所での遺産分割請求を別個に実施する必要がありましたが

 改正法では、相続開始時から10年を経過したときは

遺産共有関係の解消も共有物分割訴訟において実施することができるようになります。

 また、相続により不動産が遺産共有状態となったものの

相続人の中に所在等の不明なものがいて、共有関係を解消できないようなケースについて

相続開始時から10年を経過したときは、裁判所の決定を得て

相当額の金銭を供託することにより

所在等不明共有者の不動産の持分を取得することができるようになります。

 

このように、改正法では遺産共有関係の解消の促進

円滑化、合理化が図られていますので、有効に活用されることが期待されます。

 

2022.03.26

45万人が活用する贈与税の暦年課税

【1】暦年課税の申告者は45万人弱

相続対策として生前贈与を活用することがあります。

ここでは2021年6月に国税庁が発表した資料(※)から

暦年課税による贈与税の申告状況をみていきます。

 

(※)国税庁「令和2年分の所得税等、消費税及び贈与税の確定申告状況等について
 2021年(令和3年)6月に発表された資料です。

申告人員は2019年分と2020年分が翌年4月末まで

それ以前の年は翌年3月末日までに提出された申告書の計数です。

 

直近5年分の暦年課税(1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額(課税価格)から基礎控除額

(110万円)を控除した残額(基礎控除後の課税価格)について

贈与者と受贈者との続柄及び受贈者の年齢に応じて贈与税額を計算するもの)

の申告状況をまとめると、下表のとおりです。

 

2020年分の申告人員は44.6万人で前年と同程度となりました。

うち申告納税額有が35.1万人、申告納税額無が9.5万人です。

2018年分以降は申告納税額有が35万人台で推移しています。

申告納税額がある割合は78.7%で2年連続の低下となりました。

 

【2】申告納税額は2,000億円台で推移

2020年分の申告納税額は2,177億円で前年より増加し

3年連続で2,000億円を超えました。1人当たり申告納税額は62万円で申告納税額と同様

前年に比べ増加しました。

2018年分以降の申告納税額は、2017年分以前より高い水準で推移しています。

暦年課税を実行するにあたっては注意点等がございます。

また、贈与税の改正の動きにも注目が集まっています。ご留意ください。

 

 

2022.03.06

住宅取得資金の贈与 贈与者との関係

[相談]

マイホームを取得するために親族から受けた資金援助については

一定の金額まで贈与税がかからない特例があると聞いています。

私は年内にマイホームの取得を予定しており

その取得資金の一部について義父から援助を受ける予定です。

この場合、この特例は使えますか?

なお、義父と養子縁組はしていません。

[回答]

ご相談のケースにおける義父からの贈与は、マイホームを取得するための資金援助に係る贈与税の特例

「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」は適用できません。

[詳細]

1.住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例

 マイホームを取得するための資金援助に係る贈与税の特例

(住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例、以下、特例)は

様々な要件があります。そのうちの1つに贈与者と受贈者との間柄があります。


贈与者と受贈者との間柄(要件):

受贈者は、贈与を受けたときに贈与者の直系卑属であること
→言い換えると、
贈与者は、贈与をしたときに受贈者の直系尊属であること」

2.直系尊属、直系卑属

直系尊属(卑属)の“直系”とは、自分を中心に縦の関係にある者をいいます。

(1)直系尊属

 “尊属”は、自分を中心に上の者、つまり前の世代を指します。

よって直系尊属とは、自分からみて父・母・祖父・祖母などを指します。

(2)直系卑属

“卑属”は、自分を中心に下の者、つまり次の世代を指します。

よって直系卑属とは、自分からみて子・孫などを指します。

3.義父は直系尊属?

ご相談のケースは、“義父”からの贈与でした。

“義父”は、受贈者と養子縁組をしている場合を除き

受贈者からみて直系尊属には該当しません。

そのため特例の要件に該当せず、適用を受けることはできないことになります。

この“義父”との間の贈与については

暦年課税による贈与税の計算の際の贈与税率にも影響があります。

暦年課税による贈与税の計算の際の贈与税率は

『一般税率』と『特例税率』があり、特例税率の方が

『一般税率』に比べて税率が低い傾向にあるのが特徴ですが

“義父”との間の贈与は『一般税率』を適用することとなります。

なお、この特例を適用するための要件は、上記以外にもたくさんあります。

マイホームを取得するための資金贈与をお考えの場合には、ご留意ください。

 

 

2022.02.25

障碍のあるご家族のためのサポート体制

 今回は、障碍への法律におけるサポート体制として、「成年後見制度」や「任意後見契約」

「家族信託」について、会話形式でご紹介します。

 

Q1.

私たち夫婦の長男は知的障碍を持っています。私たち夫婦が元気なうちは私たちが

長男をサポートすることができますが、私たちが病気などでサポートを受ける立場に

なってしまったときに、長男のことをどのようにサポートをしていけば良いかわかりません。

何か良い方法はないのでしょうか。

A1.

いわゆる「親亡き後問題」ですね。とても悩ましい課題です。

ご両親の他にご長男様のサポートをお願いできる方がいらっしゃらない場合には

「成年後見制度」を活用することをご提案いたします。

家庭裁判所が選任した司法書士や弁護士が後見人として

お子様がお持ちの財産の管理や入院や介護施設入所時の手続きをすることで

ご長男様が今後生活で困ることがないようにサポートする制度です。

 

Q2.

そうなんですね。実は私たち夫婦には子供がもう一人おります。

5歳ほど年の離れた二男がいますので、私たちがサポートできなくなった場合には

二男に長男をサポートしてもらいたいと思っています。

成年後見制度だと、専門家が後見人になってしまい

後見人への報酬がかかると聞いていますので

できれば成年後見制度は避けたいです。

A2.

二男様がいらっしゃるのですね。成年後見制度でも

ご長男様のご資産の内容やご家族との関係性次第では二男様が後見人になる場合もあり得ますが

あくまで家庭裁判所の専権事項なので確実ではないですね。

その場合は、「任意後見契約」も検討してはいかがでしょうか。

ご長男様と二男様との間で財産の管理をお願いする契約を結ぶのです。

そうしておくと、いざご長男様の財産管理が必要になったときに

二男様が財産を管理することができます。

Q3.

なるほど。ただ、長男は重度の知的障碍のためコミュニケーションをとることができません。

そうなると任意後見契約は難しそうですね。他に良い方法はありますか。

A3.

はい、「家族信託」が方法として考えられると思います。

ご両親がお持ちのご資産のうち、ご長男様の生活のために残したいと思う財産について

二男様へ信託をするのです。そうすることで、最終的には二男様がご長男様のために

財産管理をする体制を構築することができます。

ご事情によって適切な手段は異なりますので、じっくりご検討ください。

 

2022.02.06

借金をしてアパート建築。これは相続税対策になるの?

[相談]

昔は家庭菜園として利用していたものの、現在は放置している土地があります。

先日、とある業者から、その土地の上にアパートを建てることを提案されました。

そのような資金は手元にないと断ったところ、ローンを組めば相続税対策にもなる

と言われたのですが、本当でしょうか?

[回答]

恐らく、資産となるアパートの相続税評価額と債務となる借入金の相続税評価を比べて

資産の方が評価額が下がること、また、現在更地となっている土地をアパートの敷地と

することで相続税評価額が下がることからそのような話があったのかと推測されます。

ただし、相続発生時期により、アパートの相続税評価額と借入金の残額とのバランスは

変動するため相続税対策になるとは一概に言い切れないことと

仮に相続税が下がったとしてもそのアパートの収益性に問題があるような場合には

「負」の財産になりかねません。よく検討されることをお勧めします。

[詳細]

1.アパート(貸家)の相続税評価額
   アパート等の貸家の用に供されている家屋の相続税評価額は

   原則、以下の算式により計算します。

貸家の固定資産税評価額ー(貸家の固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合)

2.債務
   アパート建築をするために借り入れた金額は

   相続開始日現在の借入金残額を債務として相続財産から控除します。

3.敷地の評価額

 敷地の相続税評価について、アパート用の敷地である場合の宅地の評価額は

   貸家建付地として、原則、以下の算式により計算します。

自用地評価額ー(自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

4.事例検証

アパート(貸家)の固定資産税評価額5,000万円、借家権割合30%、賃貸割合100%(満室)

相続開始日現在の借入金残高8,000万円

  1. アパート用の敷地の自用地評価額1億円、借地権割合80%、借家権割合30%

 上記の場合の相続税評価額は、

  1. 財産(貸家):5,000万円ー(5,000万円×30%×100%)=3,500万円
  2. 財産(宅地):1億円ー(1億円×80%×30%×100%)=7,600万円
  3. 債務(借入金残高):8,000万円

となり、

(3,500万円+7,600万円-8,000万円)=3,100万円が相続財産の額となります。

また、アパート用の敷地が仮に小規模宅地等の特例を適用できる

貸付事業用宅地等に該当してすべて適用できた場合には

3,800万円(7,600万円×50%)をさらに減額することができます。

他方、何もしなければ、宅地の自用地評価額1億円が相続税評価額となるため

その差は歴然です。

相続税額の軽減という視点では得ですが、借金8,000万円を相続人が今後

返済していかなければならない、という点に着目をした場合

この借金を完済できる収益性がそのアパートにあるのか

をよく考えなければなりません。

アパートは、建築年数や立地等によっては入居人が立ち退いた後の

次の入居人が即時に決まらないケースがあるなど、収益性の検討とともに

経年劣化等による修繕費の発生なども考慮する必要があります。

今回は分かりやすく相続税額が軽減する事例をご紹介しましたが、目先の相続税対策だけにとらわれることなく

総合的に考えることが肝要です。借金をしてまでアパート建築をすべきかどうか、慎重に検討されるとよいでしょう。

2022.01.14

姪を保険金受取人に指定できますか

[相談]

近所に住んでいる姪(以下、Aさん)に、日頃から私の生活の介助をしてもらっています。

私が死んだ後にお礼の意味も込めて、私が自らを被保険者として掛けている生命保険の

受取人になってもらおうと思うのですが、可能でしょうか。

可能であれば、この生命保険の受取人を子から変更をしようと思います。

何か問題があれば教えてください。

【生命保険の契約内容】

  1. 契約者(保険料負担者):私
  2. 被保険者:私
  3. 死亡保険金受取人:子
  4. [回答]

  5. ご相談者の“姪”であるAさんを、受取人とすることは可能ですので
  6. 変更できるかと思いますが、念のため契約されている生命保険会社へ
  7. 事前に問い合わせていただくといいと考えます。
  8. なお、ご相談者の相続時には、この生命保険金は相続財産とみなされて
  9. 相続税の課税対象となります。
  10. その際に、仮にお子さん等が存命であれば、Aさんはご相談者の養子でなければ
  11. 相続人にはなれませんので、この生命保険金に係る非課税の適用を受けることができません。
  12. また、受取人変更に伴うトラブルにもご注意ください。

[詳細解説]

1.保険金の受取人

保険金の受取人となることができるのは、保険会社によって異なりますが

「被保険者の戸籍上の配偶者および二親等内の血族」の範囲内と定められていることが一般的です。

具体的には、被保険者からみて、祖父母、父母、子、兄弟姉妹、孫が該当します。

ご相談のケースでは、受取人としたいAさんが被保険者であるご相談者からみて

姪の立場であることから、受取人となることは可能だと考えます。

この受取人の指定は、加入時に契約者が行いますが

契約後も被保険者の同意を得て途中で変更することが可能です。

したがって、ご相談のケースでは受取人の変更も可能かと思われますが

念のため、契約された保険会社へ事前にお問合わせいただくといいと考えます。

なお、保険会社によっては、個別事情の詳細を報告することで

内縁関係にある者、婚約者、共同経営者等の指定を認める場合もあります。

上述の範囲外の人を指定したい場合は、個別に保険会社や取扱代理店などに確認が必要です。

2.税務上の取扱い

受取人を指定・変更する際は、受取人を誰にするかで

税務上の取扱いが変わることもあるため、注意が必要です。

例えば、契約者=保険料負担者=被保険者=被相続人の契約において

死亡保険金受取人が相続人の場合、受け取った死亡保険金は、相続税の計算上

死亡保険金の非課税(500万円×法定相続人の数)を適用できます。

他方、受取人が相続人以外の場合は、死亡保険金の非課税を適用することができません。

ご相談のケースでは、お子さんがいらっしゃるようですので

仮にお子さんが存命である中で相続が発生した場合には

Aさんがご相談者の養子にならなければ相続人となることはできません。

仮にAさんが相続人とならなければ、上記の非課税は適用できないことにご注意ください。

なお、受取人を変更されるのであれば、変更後の受取人となるAさんへの事前説明や

今回の生命保険についてお子さんが受取人だと知っている場合には

お子さんへの説明も同時にご検討ください。

特に、死亡保険金は相続税の課税財産となるため、相続税を計算する上で加算しなければならず

他の相続人にも当然知られます。

そうなることによって、親族間でのトラブルに発展する可能性も考えられるため

受取人の変更は慎重に検討されることをお勧めします。

2022.01.09

賃貸人からの解約~賃貸借契約書がない場合

[相談]

築40年の貸家を相続しました。

当初から賃借人との間で賃貸借契約書は作成されておらず、一定の賃料が支払われているだけで

契約期間も定まっていません。また、賃料と保証金以外は把握しておらず

賃貸人に賃貸借契約を解約する権利があるか否かも分かりません。

私は、貸家から離れた場所にある持家に住んでおり、今後、自ら使用する予定はなく

建物の維持管理にも手間がかかるため、この貸家を売却したいと考えています。

貸家の立地は、交通利便性や住環境がよいため、売却額が高く見込める更地として売却したいのですが

そのためには、賃借人との間で賃貸借契約を解約し退去してもらう必要があります。

賃貸借契約書を作成していない場合でも、賃貸人が契約を解除することは可能でしょうか。

[回答]

建物の賃貸借においては、原則として借地借家法が適用され

下記詳細解説にある“正当事由”に該当しないため、賃貸人からの一方的な解約手続だけでは

解約合意の意思表示をしていない賃借人の退去は難しいと思われます。

仮に賃借人の退去を希望される場合は

立退交渉等について弁護士等にご相談をされることをお勧めします。

[詳細解説]

1.賃貸借契約とは
賃貸借は、民法第601条において、「当事者の一方がある物の使用及び収益を

相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び

引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって

その効力を生ずる」と規定されています。

つまり賃貸借契約は、この賃貸借について法的効果を生じさせる行為をいいます。

2.賃貸借契約書の有無による解約
民法では、売買契約は当事者の口頭による合意だけで成立するとされており

必ずしも書面(契約書)の作成は必要ではありません(民法第555条)。

これは賃貸借契約も同様で、賃貸借契約書がなく

口頭で取決めされた内容であっても、賃貸借契約の効力は有効です。

賃貸借契約書がある場合は、通常、契約期間が定められており

賃貸人が期間内に解約することができる旨の期間内解約条項がなければ解約はできません。

他方、賃貸借契約書がなく、口頭でも賃貸借の期間の定めがない場合に

民法では、当事者はいつでも3ヶ月の予告をもって

賃貸借契約を解約できるものと定められています(民法第617条)。

3.ご相談のケースの場合
今回は、上記2.の民法に従えば、賃貸借契約書がないため

当事者はいつでも3ヶ月の予告をもって、賃貸借契約を解約できるようにみえます。

しかし、賃貸借の期間内解約に関する

上記2.の民法の規定は、借地権者や建物の賃借人を保護する目的の借地借家法が

適用される場合には、特別法である借地借家法の規定が優先的に適用されることになります。

今回の賃貸借契約の場合は、借地借家法が適用されますので

民法の期間内解約の内容が、下記の通り修正されることになります。

  1. ①賃貸人による期間内解約の申入れは、6ヶ月の予告が必要であること(借地借家法第27条)。

    なお、賃借人による期間内解約の申入れは、民法の規定に則り3ヶ月の予告で期間内解約ができます。

  2. ②建物賃貸借の解約申入れには、借地借家法第28条に定める正当事由が必要であること。

    賃貸人側の正当事由としては、「賃貸人が居住する等の建物使用の必要があること」

  3. や「建物の老朽化による大規模修繕等の必要があること」等があげられます。
    更地での売却を希望する等といった理由で、賃借人に退去を求めるという場合は
  4. ただちに借地借家法に定める正当事由が認められるとは限りませんので
  5. 財産上の給付(立退料の支払い等)をすることで
  6. 正当事由の具備が認められるか否かが論点となってきます。
  7. つまり今回のご相談のケースで賃借人の退去を希望される場合は
  8. 立退交渉等について弁護士等にご相談をされた上で慎重に進めていかれることをお勧めします
  9. なお、弁護士法第72条に抵触するため、宅建業者が立退交渉を代理することはできませんが
  10. 請求の価格(立退料)が140万円以内であれば
  11. 法務大臣の認定を受けた司法書士が立退交渉を代理することは可能です。

このように、長年保有している財産を相続した場合

後から問題となるケースは少なくありません。相続は生前からの対策が重要です。

2021.12.25

配偶者居住権等が設定された土地建物を相続した場合

[相談]

30年前、父が建売住宅を購入して、そこに家族で住んでいました。

弟はすでに独立し、長男である私は結婚後に、この家をリフォームして現在二世帯で暮らしています。

先月、父が死亡し、これから遺産分割協議をするのですが、母が死亡した後の相続を考えると

この家は母が存命の間に私が相続しておきたいと考えています。

とはいえ、母としても何かあったときにこの家から追い出されるのではないか

との懸念もあるようなので、配偶者居住権を設定しておきつつ

建物と土地は私が相続することでどうか、と提案したところ

母から了承を得ました。

弟には弟の相続分も考えて伝えたところ、母がいる手前か

概ね了承してくれています。

この相続によって相続税がいくらかかるのか試算したいのですが

仮に私がこの土地建物を相続した場合、相続税評価額はどうやって計算するのでしょうか?

[回答]

まず、建物部分については、建物全体の相続税評価額から

配偶者居住権の価額を控除した金額が相続税評価額となります。

土地部分も同じく、土地全体の相続税評価額から敷地利用権の価額を

控除した金額が相続税評価額となります。

なお、土地部分については一定の要件を満たした場合

小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

[詳細]

1.配偶者居住権・敷地利用権とは

配偶者居住権とは、被相続人の所有する建物に相続開始時点で配偶者が居住していた場合に

相続後も配偶者がそのままその建物に無償で住み続けることができる権利です。

この配偶者居住権を配偶者が相続等により取得した場合

その配偶者居住権に基づき使用する敷地の権利も付随して

配偶者が相続等により取得したものと考えられています。

この配偶者居住権に基づき使用する敷地の権利を、敷地利用権といいます。

2.配偶者居住権等が設定された土地建物を相続した場合

ご相談のケースで、お父様(以下、被相続人)が所有していた

居住用の土地建物について、配偶者居住権・敷地利用権(以下、配偶者居住権等)

を設定した上で相続した場合の相続税評価額は

それぞれ次の算式により計算します。

建物の相続税評価額:建物全体の相続税評価額 - 配偶者居住権の価額
土地の相続税評価額:土地全体の相続税評価額 - 敷地利用権の価額

いずれも

まずは配偶者居住権等の価額を計算した上で控除することとなる点にご留意ください。

なお、土地については、小規模宅地等の特例の要件を満たした場合には

小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。その点もあわせてご注意ください。

2021.12.11

未登記の建物を相続した場合

[相談]

相続した実家の建物が登記されていないことが分かりました。

建物が登記されていない理由は何が考えられるのでしょうか。

また、そのまま登記しない場合、何か問題はありますか?

[回答]

建物の未登記の要因としては、

“登記は任意である”と誤った認識をお持ちであった

という可能性が考えられます。

また、未登記の状態であると、法律上の問題の他、第三者への対抗などで

デメリットが生じると考えます。

[詳細解説]

1.建物の未登記

 建物を建築等した場合には、主に以下①→②の順に登記を行います。

  1. ①建物表題登記:建物の構造・床面積等の物理的状況を明らかにする登記
  2. ②所有権保存登記:所有権の登記のない不動産について、最初に行う所有権の登記
  3. ①は、不動産登記法により、その建物の所有権を取得してから1ヶ月以内に
  4. 登記を行わなければならないと定められており、登記を行う必要があります。
  5. 他方、②は、①のように義務ではなく任意となりますが、
  6. 住宅ローンを利用する場合は、金融機関が当該建物に抵当権を設定するため
  7. ②の登記が必須となります。

したがって、建物が未登記の理由の一つとしては、住宅ローンを利用せず建物を建築したため

②の登記が任意となり、①の登記も行う必要がないといった誤った認識のもと

未登記の状態になっていることが考えられます。実際、未登記建物は数多く存在します。

なお、登記されていない建物は、「未登記建物」といわれています。

2.未登記建物であることでの問題点

(1)法律上の問題
未登記建物であることの問題については、法律上の義務である上記1.

①の建物表題登記がなされていない

厳密にいえば罰則が科せられる可能性がある状態であることとなります。

また、相続による所有権の移転登記や住所変更登記に関しては

法律で義務付けられる改正がなされています。その点もあわせてご注意ください。

(2)第三者への対抗
未登記建物であると、その建物の所有について第三者へ主張することが困難です。

(3)税務上の問題
建物が未登記であるということは、その建物が建っている敷地部分に

建物がない状態で固定資産税が課税されている可能性が考えられます。

通常、土地の上に住宅が建っている場合の当該土地に係る固定資産税は

更地である状態よりも軽減措置が設けられています。

3.未登記建物の登記手続き

相続した未登記建物を第三者へ売却する際、上記1.①及び②の登記が必須となります。

将来の売却を予定されている場合は、予め登記しておくとよいでしょう。

なお、上記1.①には、登録免許税は課税されませんが

上記1.②の登記には課税(固定資産税評価額の4%)されますので、ご注意ください。

また、この登記手続きは、通常、土地家屋調査士もしくは司法書士

(以下、専門家)に依頼しますが、ご自身で行うことも可能です。

なお、専門家に依頼される場合は、建築当時の設計図面などがあれば

費用を軽減できる可能性がありますので

設計図面の有無について、事前に確認されるとよいでしょう。

建物全体が未登記であることの他、増築や改築部分が登記されていないこともあります。

建物が登記されている場合でも、建築当時の設計図面があれば

現状と比較し、増築や改築による未登記部分が生じていないか確認されるとよいでしょう。

未登記建物を相続された場合は、専門家に相談の上、適切に対処されることをお勧めします。

2021.05.02

国税庁が預貯金等の紹介業務のデジタル化を全国展開します

2021年10月から実施するようです

国税庁は本年10月より,金融機関等と連携し,調査対象者に係る「預貯金等の照会・回答業務」

のデジタル化を全国展開する予定です。

現在,紙ベースで行われている同業務について,国税当局は昨秋,

一部の国税局・税務署と金融機関との間で,オンラインを活用した実証実験を実施しました。

実証実験の結果,金融機関からの回答受領期間が,

書面照会と比べて短縮されるなどの効果があり

同業務の“デジタル化”を加速させることにきまりました。

600万件の預貯金情報を書面で照会

「預貯金等の照会・回答業務」は,税務調査等の際に

行政機関と金融機関との間で行われており,内閣官房の集計によると

年間の照会件数は約6,000万件にも及びます。

このうち国税関係が約600万件と,国の行政機関としては最も多く

全体の約1割を占めている状況です

同業務は,全て紙ベースの人手作業で行われているため

金融機関側では,照会文書に基づく契約者の特定のほか

回答書類の作成・発送などといった業務負担が生じているのが現状です

国税当局側でも,照会文書の作成・発送や回答書類の開封

保管等の事務に時間を要しているようです

オンライン照会で回答日数が短縮

国税当局は,同業務の“デジタル化”に向け,昨年10月19日から12月18日までの2か月間

実証実験として,金融機関4行と一部の国税局・税務署との間でオンライン照会・回答を実施しました

①デジタル化による業務効率化効果及び費用対効果

②デジタル化に対応した事務フローの環境テスト等を検証した。

実証実験期間中,金融機関に対して2,601件(延べ10,097人)のオンライン照会を実施し

金融機関から4営業日以内に90%以上の回答が得られたようです。

また,同期間中の書面照会の平均回答日数11.3日に比べ

オンライン照会の平均回答日数は2.5日に短縮される結果となるなど

国税当局と金融機関の双方にとって業務の効率化に繋がったようです

入力作業等の業務効率化が期待

国税庁は,実証実験の結果,書面照会に比べて回答受領期間が短縮されたとともに

書面で受領したデータの入力作業がなくなったことによる業務効率化の効果が期待されることを踏まえ

本年10月より,全国でオンライン照会(対象金融機関は順次拡大)を導入することを予定しているようです

なお,オンラインによる照会・回答は,株式会社NTTデータが提供する

預貯金等照会業務のデジタル化サービス「pipitLINQ」を介して実施する予定のようです(令和3年度)。

デジタル化に取り組む金融機関側の早期の投資決定を促進する観点から

全ての国税局・税務署での導入を想定しており,今後,所要の準備に着手するようです

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