賃貸人からの解約～賃貸借契約書がない場合
［相談］
築40年の貸家を相続しました。
当初から賃借人との間で賃貸借契約書は作成されておらず、一定の賃料が支払われているだけで
契約期間も定まっていません。また、賃料と保証金以外は把握しておらず
賃貸人に賃貸借契約を解約する権利があるか否かも分かりません。
私は、貸家から離れた場所にある持家に住んでおり、今後、自ら使用する予定はなく
建物の維持管理にも手間がかかるため、この貸家を売却したいと考えています。
貸家の立地は、交通利便性や住環境がよいため、売却額が高く見込める更地として売却したいのですが
そのためには、賃借人との間で賃貸借契約を解約し退去してもらう必要があります。
賃貸借契約書を作成していない場合でも、賃貸人が契約を解除することは可能でしょうか。
［回答］
建物の賃貸借においては、原則として借地借家法が適用され
下記詳細解説にある“正当事由”に該当しないため、賃貸人からの一方的な解約手続だけでは
解約合意の意思表示をしていない賃借人の退去は難しいと思われます。
仮に賃借人の退去を希望される場合は
立退交渉等について弁護士等にご相談をされることをお勧めします。
［詳細解説］
1．賃貸借契約とは
賃貸借は、民法第601条において、「当事者の一方がある物の使用及び収益を
相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び
引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって
その効力を生ずる」と規定されています。
つまり賃貸借契約は、この賃貸借について法的効果を生じさせる行為をいいます。
2．賃貸借契約書の有無による解約
民法では、売買契約は当事者の口頭による合意だけで成立するとされており
必ずしも書面（契約書）の作成は必要ではありません（民法第555条）。
これは賃貸借契約も同様で、賃貸借契約書がなく
口頭で取決めされた内容であっても、賃貸借契約の効力は有効です。
賃貸借契約書がある場合は、通常、契約期間が定められており
賃貸人が期間内に解約することができる旨の期間内解約条項がなければ解約はできません。
他方、賃貸借契約書がなく、口頭でも賃貸借の期間の定めがない場合に
民法では、当事者はいつでも3ヶ月の予告をもって
賃貸借契約を解約できるものと定められています（民法第617条）。
3．ご相談のケースの場合
今回は、上記2．の民法に従えば、賃貸借契約書がないため
当事者はいつでも3ヶ月の予告をもって、賃貸借契約を解約できるようにみえます。
しかし、賃貸借の期間内解約に関する
上記2．の民法の規定は、借地権者や建物の賃借人を保護する目的の借地借家法が
適用される場合には、特別法である借地借家法の規定が優先的に適用されることになります。
今回の賃貸借契約の場合は、借地借家法が適用されますので
民法の期間内解約の内容が、下記の通り修正されることになります。
- ①賃貸人による期間内解約の申入れは、6ヶ月の予告が必要であること（借地借家法第27条）。
なお、賃借人による期間内解約の申入れは、民法の規定に則り3ヶ月の予告で期間内解約ができます。
- ②建物賃貸借の解約申入れには、借地借家法第28条に定める正当事由が必要であること。
賃貸人側の正当事由としては、「賃貸人が居住する等の建物使用の必要があること」
- や「建物の老朽化による大規模修繕等の必要があること」等があげられます。
更地での売却を希望する等といった理由で、賃借人に退去を求めるという場合は - ただちに借地借家法に定める正当事由が認められるとは限りませんので
- 財産上の給付（立退料の支払い等）をすることで
- 正当事由の具備が認められるか否かが論点となってきます。
- つまり今回のご相談のケースで賃借人の退去を希望される場合は
- 立退交渉等について弁護士等にご相談をされた上で慎重に進めていかれることをお勧めします
- なお、弁護士法第72条に抵触するため、宅建業者が立退交渉を代理することはできませんが
- 請求の価格（立退料）が140万円以内であれば
- 法務大臣の認定を受けた司法書士が立退交渉を代理することは可能です。
このように、長年保有している財産を相続した場合
後から問題となるケースは少なくありません。相続は生前からの対策が重要です。
