医院名:近江清秀公認会計士税理士事務所 
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2021.07.22

配偶者の税額軽減と留意点

[相談]

 父が他界しました。相続人は母と私たち兄弟2人の合計3人です。

 配偶者が相続した財産については相続税がかからない、と聞いたことがあります。

 父の遺産は約1億円ですが、1億円すべてを母が相続する場合には

 相続税は払わなくてもよいですか?

 また、今回母がすべて相続し相続税を払わなくてもよいのなら

 とても有利に思えるのですが、問題はありませんか?

[回答]

 「配偶者の税額軽減」を適用することで、お父様の相続に関してお母様に相続税はかかりません。

 主な留意点として、適用するには相続税の申告を行うこと

 遺産分割していないと適用できないこと、

 次のお母様の相続時の相続税負担を考慮に入れることが考えられます。

1.配偶者の税額軽減

被相続人の配偶者は相続しても、一定の金額まで相続税がかかりません。

このことを「配偶者の税額軽減」といいます。

【配偶者の税額軽減】
配偶者が相続や遺贈により取得した財産のうち、次のうちいずれか多い金額まで、配偶者に相続税はかかりません。
1. 1億6,000万円
2. 配偶者の法定相続分相当額

 

2.留意点

この「配偶者の税額軽減」を適用する場合に留意すべき点は、主に次の3つが挙げられます。

(1)適用するには相続税の申告を行うこと
(2)遺産分割をしていないと適用できないこと
(3)次のお母様の相続時の相続税負担を考慮に入れること

(1)適用するには相続税の申告を行うこと

 「配偶者の税額軽減」を適用するには、相続税の申告書を提出しなければなりません。

 仮に最終的な相続税の納付額が「0」円になっても、申告書の提出は必要です。

 また、申告書の提出時には一定の書類の添付が必要となりますので、ご注意ください。

(2)遺産分割をしていないと適用できないこと

 「配偶者の税額軽減」は、実際に取得した財産を基に計算することとなっているため

 (1)の申告を行う際に未分割の部分については、「配偶者の税額軽減」の適用はできません。

 この場合に、相続税の申告書等に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付した上で

 その申告期限から3年以内に遺産分割をしたときは、更正の請求の手続きを経ることで

 その遺産分割により配偶者が取得した財産について「配偶者の税額軽減」を適用することができます。

(3)次のお母様の相続時の相続税負担を考慮に入れること

 配偶者の税額軽減は、残された配偶者の生活保障のため

 配偶者が相続した財産のうち一定額まで相続税を課税しない

 という趣旨の制度です。また一方で、同一世代間での財産の移転であるため

 近いうちにもう一度相続税を課税する機会がある、という側面もあります。

 そのため、次のお母様の相続(いわゆる「二次相続」)時の相続税まで考えて

 お父様の相続(いわゆる「一次相続」)を考える必要があります。

 一次相続での配偶者の相続割合を決定する場合には

 目の前にある税負担を軽減させることにとらわれがちですが

 将来の二次相続を見据えた税負担まで考えることで

 財産の承継にかかる税負担を最小限に抑えることが可能です。

 配偶者の年齢、健康状態、今後の生活基盤、相続対策に対する考え方など

 様々な角度からの検討が重要でしょう。

2021.07.15

コロナ禍における相続税の実地調査の状況

コロナ禍における相続税の実地調査の状況

2020 年12 月に国税庁と各国税局(沖縄は国税事務所、以下、局)から

令和元事務年度(2019 年7 月~2021 年6 月、以下、元年度)の相続税調査等

の状況に関する資料が発表されました。

局別の相続税の実地調査件数などを紹介します

非違割合は80%以上に

元年度の実地調査件数は全国で10,635 件と

前年度から14.7%減少しました。他方、実地調査件数

に占める申告漏れ等の非違があった件数の割合(以下、非違割合)

は、全国で85.3%と、前年度から0.4 ポイントの減少です。

局別の実地調査件数と非違割合は下記グラフのとおりです。

実地調査件数は、すべての局で前年度より減少し、特に仙台と

名古屋、大阪では20%以上の減少です。新型コロナウイルスの

影響があるものと思われます。

また、非違割合は沖縄と高松が高く、ともに90%を超えました。

特に沖縄は30 年度の85.3%から10 ポイント以上増えています。

実地調査件数自体は減少しましたが、非違割合は全国的に大きな

減少はありません。相続税の申告等で心配ごとがある方は

お気軽に当事務所にご相談ください。

2021.07.09

事業用資産の買換特例(面積制限5倍)

事例

甲市の自社ビル(土地40㎡と建物)を売却して、乙市で土地を800㎡取得しました

800㎡の土地の内訳は

X氏から取得した600㎡(10万円/㎡)

Y氏から取得した200㎡(20万円/㎡)

です。この場合、買換特例の適用対象となる土地とその価額はいくらですか

結論

X氏から取得した土地のうち150㎡(1500万円)

Y氏から取得した土地50㎡(1000万円)が買換資産となります

解説

買換え特例の適用に当たって、買換えにより取得した土地の面積が

譲渡した土地の面積の5倍を超える場合には、5倍を超える面積については

適用対象外となります

また、買換資産に該当する土地等を2以上取得してその合計面積が

制限面積を超える場合には以下の通りとなる

 

甲市の土地・・・40㎡

X氏から取得した土地・・・600㎡×10万円=6000万円・・・A

Y氏から取得した土地・・・200㎡×20万円=4000万円・・・B

以上のような場合の買換資産の取得価額の合計金額は

(A+B)×40㎡×5倍/(X氏600㎡+Y氏200㎡)=2500万円

その場合、X氏から取得した土地のうち特例適用対象は

40㎡×5倍×X氏600㎡/X氏600㎡+Y氏200㎡=150㎡

150㎡×10万円=1500万円

さらに、Y氏から取得した土地のうち特例適用対象は

40㎡×5倍×Y氏200㎡/X氏600㎡+Y氏200㎡=50㎡

50㎡×20万円=1000万円

2021.06.27

事業用資産の買換特例の事例紹介2(面積制限300㎡)

設例

親世代が、相続税対策で収益物件を所有しているケースがある場合

相続した子世代は、収益物件を相続したとしても

その収益物件をそのまま所有し続けるよりも

買換える事例が多くあります

この度、買換取得を検討している物件の中に、1棟建てビルの2階部分

(及びその部分に対応する敷地)があります。

このビル全体の敷地は1000㎡ほどあります。

このビルは買替資産としての土地の面積要件は満たしていますか?

結論

共有の土地を買換取得資産とする場合は、

土地の総面積に共有持分を乗じた後の面積で300㎡以上

となるか否かを判定することになる

解説

この事例の場合、ビルの敷地の総面積が1000㎡であるため

共有持分割合が30%以上であれば面積要件である

300㎡以上を満たすこととなる。

その他の要件を満たしていれば、事業用資産の買換特例

を適用することができる。

 

なお、買換資産とする土地等については

上記300㎡以上という要件の他に

譲渡した土地等の面積の5倍以内といった

面積制限も規定されている

2021.06.20

事業用資産の買換特例の事例紹介1(使用貸借中の土地建物の買換え)

事例紹介1

ABから無償で借りた土地の貸店舗用建物を建築して賃貸しています

この度、このA所有の貸店舗とB所有の底地を一括して譲渡しました。

譲渡代金でA,Bそれぞれが事業用の土地建物を取得する予定です。

この場合、A,Bそれぞれが事業用sh試案の買換え特例を適用できますか?

結論

A,Bが生計を一にする親族であれば、A,Bともに事業用資産の買換え特例を適用できます。

ただしAが買換資産とできるのは新たに取得した土地建物のうち建物部分だけとなります。

また、Bは新たに取得する土地建物のいずれも買換資産と扱うことができますが

取得した土地について5倍の面積制限が適用されます

論点整理

論点整理①使用貸借している土地が、事業用資産に該当するのか

論点整理②A,Bそれぞれが取得する土地建物は買換資産に該当するのか

論点1

Aの所有する建物が、譲渡する日の属する年の11日において

所有期間が10年を超えていれば建物については問題は無い。

しかし、Bが所有する敷地について使用貸借で貸し付けられているので

それが事業用といえるかどうかについて疑問が残る。

その点について、譲渡資産が所有者と生計を一にする親族の事業の用に供されている場合

については、譲渡資産は所有者にとっても事業の用に供されているものと取り扱うこととされている。

論点2

論買換資産として土地を取得する場合、譲渡資産の土地の面積の5倍を超える場合

その超える部分の面積に対応する部分は買換資産に該当しないとされています

そのため

Aの取得した土地はすべて特例適用の対象外。

B取得の土地は面積制限の範囲内で特例が適用できます

 

 

2021.06.13

賃貸マンションの相続税評価額を巡る裁判

東京高等裁判所で、評価額を巡る裁判で国が勝訴

相続税の申告書に計上していた賃貸マンションの評価額を巡って

相続人と国が争っていた裁判で、東京高等裁判所は国税庁長官の指示による

評価を認め、控訴人である相続人の控訴を棄却しました(2021年4月27日)

事実の概要

被相続人(父)は生前に相続税の圧縮効果を検討していて、平成25年6月に

銀行から15億円を借入て高級賃貸マンションを取得した。

父親の相続開始後に、相続人(長男)はこの賃貸マンションを財産評価基本通達に

基づき4億8000万円で評価したうえで相続税の申告を行った

 

しかし、国はこの申告に関して本件不動産の評価額は10億4000万円(鑑定評価額)

であるとして、相続税の更正処分を行ったところ争いとなった

相続人の主張

〈相続人の主張①〉
本件更正処分は,国民の租税に対する予測可能性を著しく失わせる不当なもの。

租税法律主義の趣旨に反し行政庁の裁量の範囲を著しく逸脱するものである。

〈相続人の主張②〉
評価通達の定めによる評価額と実際の取引価格との間に乖離がある例は多数存在し

乖離の存在は一般的な現象である

〈相続人の主張③〉
相続に際し、節税対策をとることは当然であり被相続人が節税目的で本件不動産を購入したとしても

そのことが「特別の事情」を基礎づけるものではない。

被相続人が本件不動産を購入したのは不動産賃貸業の一環であり相続税対策のためではない。

東京高等裁判所の判断

上記①②③の主張に対して東京高等裁判所は以下のように判断しました

〈東京高裁の判断①〉
租税負担の実質的な公平を著しく害することが明らかな場合についてまで

評価通達の定めにより評価すべきものではない、そのような場合について評価通達の定めによらないで

個別に財産を評価したとしても租税法律主義に違反するということはできない。

被相続人は,相続税を減少させる目的で本件不動産を相続開始時の直前に15億円で購入しているのであるから

評価通達の定めによる評価額と現実の取引価格との間に著しい乖離があることは十分認識していたというべきであり

現実の取引価格によって課税されることについて予測可能性がなかったということはできない。

〈東京高裁の判断②〉
本件不動産の通達評価額は、鑑定評価額の2分の1にも達しておらず、金額にして5億円以上も少ないから

その乖離の程度は著しいといわざるを得ない。

このような著しい乖離の存在が一般的であると認めることはできない。

〈東京高裁の判断③〉
被相続人が相続税の圧縮を認識し、これを期待して15億円を借り入れ本件不動産を購入したことは

租税負担の実質的な公平という観点から見た場合、通達評価額によらないことが相当と認められる

「特別の事情」を基礎づける事実に当たるというべきである。

被相続人らは,銀行の担当者と相続税の負担軽減の方法について相談し

その方策として、本件不動産を購入することになった経緯を踏まえると

本件不動産の購入が相続税対策のためであったことは明らかである。

まとめ

本件では

①通達評価額と鑑定評価額との間に著しいかい離が生じていること

②相続税の負担減少を認識・期待して本件不動産が購入されたことから

評価通達の定める評価方法によっては適正な時価を適切に算定することができないなど

租税負担の実質的な公平を著しく害することが明らかであるといえるような「特別の事情」がある

と判断したようです

その結果本件不動産の時価は、鑑定評価額に基づく10億4,000万円となると判断しました

 

本件は現在、敗訴した相続人から最高裁に上告及び上告受理の申立てが行われています。

最高裁の判決が楽しみです

 

 

2021.06.05

低解約返戻保険契約に関する税制改正(予定)

低解約返戻保険契約・・・って?

低解約返戻保険契約とは、契約者法人・被保険者役員という保険契約で

一定の期間経過後に、契約者を法人から役員に名義変更するタイプの

生命保険です。

このタイプの生命保険の多くは、解約返戻金評価額の低いタイミングで

名義変更を行うことによって、法人税と所得税のダブルでメリットがあります

今回の改正(予定)

法人が役員に生命保険契約等に関する権利を支給(法人から役員に契約の名義を変更)した場合

『一定の低解約返戻金型保険等』  はその権利の評価方法が見直される予定です。

保険契約の権利の評価額が、現在は名義変更時の「解約返戻金の額」ですが

今回の改正では、名義変更時の「資産計上額」に変更される予定です

これによって、法人税・所得税ともに節税メリットがなくなることになります

この改正案は、令和元年7月8日以後に締結した契約で,令和3年7月1日以後に

名義変更したものに適用される予定です。

今回の改正(予定)の相続税に与える影響

低解約返戻金型保険等の契約の権利の評価は

所得税では名義変更時の「解約返戻金の額」から「資産計上額」に見直される予定です。

一方、相続税では,生命保険契約に関する権利の評価は相続時の「解約返戻金の額」

のまま見直しはされない見込みです。

非上場株式の評価に与える影響

生命保険契約に関する権利が相続された場合だけでなく

非上場会社の株式を純資産価額方式等で評価する際に

その会社が同権利を有している場合も「解約返戻金の額」で評価し

それが非上場株式の評価額を構成することになります。

贈与税は・・・

なお,生命保険契約の権利を“贈与”(贈与者から受贈者に名義変更)した場合

それだけでは贈与税は課されません。

受贈者が保険契約を解約し解約返戻金を取得した際に

その解約返戻金相当額を贈与で取得したものとみなして

贈与税が課されます。

ですから、今回の改正は贈与税には影響しません

2021.05.13

固定資産税精算金がある場合の、空き家に係る3,000万円特別控除適用への留意点

ご相談

 私は昨年(令和2年)1月に父を亡くし、その父から家屋とその敷地(亡くなった父の居住用家屋とその敷地)

を同年中に相続しています。諸般の事情により、今年(令和3年)の12月頃をめどにその家屋と敷地を売却する予定なのですが

その家屋と敷地の売却(譲渡)に関して、所得税法上の被相続人の居住用財産(空き家)に係る

譲渡所得の特別控除の特例(空き家に係る3,000万円の特別控除)の適用を受けることは可能でしょうか。

なお、その家屋と敷地の売却予定額は計9,950万円で、別途、固定資産税精算金60万円を買主から受け取る予定です。

回答

ご相談の場合、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例の適用を受けることはできません。

解説1.被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例の概要

所得税法上、相続又は遺贈により被相続人の居住用家屋(※1)及び被相続人居住用家屋の敷地等(※2)

の取得をした相続人が、令和5年12月31日までの間に、その相続又は遺贈により取得をした被相続人居住用家屋

の譲渡など一定の譲渡をした場合には、原則として、その譲渡所得の金額から最高で3,000万円を控除することが

できると定められています。この制度を、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例

(空き家に係る3,000万円の特別控除)といいます。

  1. ※1 昭和56年5月31日以前に建築されたことなどの一定の要件を満たすものに限ります。
  2. ※2 相続の開始の直前において、被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。

解説2.固定資産税精算金がある場合の注意点

 所得税法上、家屋や敷地の売却(譲渡)代金とは別に固定資産税精算金の支払を受ける場合には

その金額は譲渡所得の収入金額に算入することとされています。また、上記1.の被相続人の居住用財産

(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例は、その売却(譲渡)代金の合計額が1億円を超える

こととなるときは、適用しないと定められています。

このため、今回のご相談の場合、家屋と敷地の売却代金と固定資産税精算金との合計額が1億円を超える

(1億10万円)ことから、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例

(空き家に係る3,000万円の特別控除)の適用は受けられないこととなります。

 

2021.05.08

課税時期に近い直後期末に退職金の支給が予定されていた場合の株価算定

事例

被相続人Aが100%株式を所有するX社は業績が悪化したため

2021年3月末までに希望退職者を募り、退職金1億円を

支払う予定にしていました。しかし、その直前の2021年2月に

A氏の相続が開始しました。この場合、X社の株価の算定に当たって

予定されていた退職金を計上することはできるのでしょうか?

解説

純資産価額方式により株価を算定する場合課税時期における仮決算を行い

各資産及び各負債の相続税評価額及び帳簿価額を基として評価するのが

原則です

 

しかし、一般的には課税時期に仮決算を行っていません

その場合は、直前期末から課税時期までの間に資産及び負債について

著しく増減がないため評価額の計算に影響が少ないと認められるときに限り

課税時期における各資産及び各負債の金額は、直前期末の

各資産及び各負債の金額を対象として評価しても差支えない

とされています

 

また、課税時期が直後期末に近く、課税時期から直後期末までの間に

資産及び負債の金額について著しく増減がないと認められる場合には

資産及び負債について経理操作を行っているなど課税上弊害がある場合を

除き、直後期末の各資産及び負債の金額を課税時期における各資産及び

各負債の金額とみて評価額を計算して差し支えありません

回答

今回の事例の場合、課税時期と直後期末が非常に近いので

以下の要件が満たされる必要があります

・課税時期から直後期末までに資産負債について著しく変動がないこと

・経理操作を行うなど課税上弊害がある場合ではないこと

・仮決算を行っていないこと

 

そのうえで、早期退職の退職金の取扱いですが

課税時期ではあくまでも見込金額にとどまります

そのため、退職金の見込み額を計上したうえで

直後期末の資産負債の金額から純資産価額方式で

株価を算定することはできません

2021.04.23

相続分割がまとまらない場合、相続税の申告や納税への影響はありますか? 教えてください

相談内容

 父が亡くなって3ヶ月が経ちました。父の遺産について相続人間で意見が分かれ

すぐの分割は見込めそうにありません。このまま分割をしなかったとき

相続税の申告や納税にどのような影響がありますか?

回答

 相続税の申告及び納税には期限が定められており、遺産分割がまとまらなくても

それを理由に期限を延長することはできません。

また、遺産分割協議により取得者が決まっていなければ

相続税の軽減の特例や納税の特例を適用することはできません。

この点にもご注意ください。

[詳細解説]

1.相続税の申告・納付期限

 相続税の申告期限は、相続の開始があったことを知った日(通常は亡くなった日)から10ヶ月以内です

また、申告期限=納期限ですので、相続税の納付も10ヶ月以内にしなければなりません。

災害その他やむを得ない事情があり、10ヶ月以内に申告及び納税ができない場合で

税務署長が許可したときは、その期限を延長することができますが

「遺産分割協議が調わない」という理由は、災害その他やむを得ない事情に該当せず

申告期限は延長できません。

 したがって、いくら遺産分割協議が調っていなくても、10ヶ月の期限内に

相続税の申告書の提出及び相続税の納税を行わなければなりません。

 この場合、遺産分割協議が調っていないことにより、

各相続人が民法に規定する法定相続分で財産を相続したものとして

相続税の申告及び納税を行うこととなります。

 申告期限においてお父様の遺産を一銭も相続していなくても

ご自分の法定相続分に相当する財産に対する相続税は納めなければなりません。

そして、その相続税を期限までに納められない場合には、国から「延滞税」という利息を請求されます。

2.遺産分割協議が調わないと受けられない特例

相続税法においては、税の軽減の特例や納税の特例がいくつか設けられています。

いずれの特例も遺産分割協議においてその取得者が決まっていない場合には

適用を受けることができません。

 つまり、遺産分割協議の不調は、納期限までの納税資金準備を困難にするだけでなく

特例を受けることができないため、納付税額も多額になります。まさに悪循環です。

 遺産分割協議には法的な期限はありませんが、相続税が課税される可能性のある方は

10ヶ月という期限を意識して手続きを進めましょう。

 将来の相続時に遺産分割協議が調わないと予想される場合には

遺言書を作成しておくことにより、このような事態を避けることができます。

遺されるご家族のために、生前からできる対策を講じておくことも大切でしょう。

参考:取得者が決まっている場合のみ適用を受けることができる特例の一部

① 配偶者の税額軽減
 配偶者が相続した財産のうち、配偶者の法定相続分又は1億6千万円とのいずれか

 多い金額まで相続税が減額されます。

② 小規模宅地の評価減
 被相続人の事業用及び居住用の宅地等を、一定の要件を満たした相続人が相続した場合には

 一定の面積を限度としてその宅地等の評価額が50%又は80%減額されます。

③ 物納
 相続税の納付につき金銭で納付することが困難で、延納でも困難である場合

 不動産等の財産で納付することができます。

 ただし遺産分割が調っていない財産については、管理処分が適当でない財産となり、認められません。

2021.04.17

登録免許税の免税措置

令和3年度の税制改正によって

次の2つの登録免許税の免税措置について、その適用対象に

一定の所有権の保存登記が追加されるとともに、次の1及び2の

登録免許税の免税措置について、その適用期限が令和4年3月31日

まで1年延長されました

1.相続により土地を取得した個人が登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置

相続により土地の所有権を取得した個人が、その相続によるその土地の所有権の移転登記を

受ける前に死亡した場合には、平成30年4月1日~令和4年3月31日までの間に

その死亡した個人をその土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記

については、登録免許税を課さないこととされています

2.少額の土地を相続により取得した場合の登録免許税の免税措置

個人が、平成30年11月15日~令和4年3月31日までの間に、土地について①所有権の保存登記

又は②相続による所有権の移転登記を受ける場合において(a)その土地が相続登記の促進を特に

図る必要がある一定の土地であり、かつ(b)その土地の登録免許税の課税標準となる

不動産の価額が10万円以下であるときは、その土地の所有権の保存登記又はその土地の

相続による所有権の移転登記については、登録免許税を課さないこととされています

2021.03.27

借地権の設定範囲が不明瞭な土地の相続

[相談]

一筆の土地の一部に借地権が設定されている土地を相続しました。

引継いだ借地権設定契約書には借地面積の記載はありましたが、

具体的な範囲等は特定されていませんでした。

この借地権設定契約書は平成元年に締結されたものです。
今後、どのように対処すればよいのでしょうか?

[回答]

 借地人との間で、一筆の土地のどの部分に借地権が設定されているか

確認及び特定する必要があります。

また、土地の図面等に借地権設定の範囲を具体的に明示した上で

覚書等の書面を取り交わすことをお勧めします。

1.土地の一部を賃貸した場合

  「一筆の土地」とは「土地登記簿上の一個の土地」をいい、

「借地権」とは「建物を建てるために地代を払って他人から土地を借りる権利」をいいます。

 一筆の土地全部を賃貸してそこに借地人の建物が建てられる場合は、

当該土地そのものが借地権設定の範囲となるため、

特段の問題は生じません。

しかし、ご相談のような一筆の土地の一部を賃貸した場合は、

当該土地のどの部分に借地権が設定されているのかを特定する必要があります。

2.借地権設定範囲の特定

借地権設定範囲の特定は、建築当時の建物図面や設計図書等の資料で確認したり、

客観的に建物の利用に必要な範囲を考慮したりした上で現況の利用状況も鑑みて

判断することになります。

 その他に、建物と一体と考えられるような庭や附属建物等の敷地も

借地権設定の範囲として考慮する必要があります。

また、上記の内容に加え、建ぺい率等の建築基準法の規制を考慮して算出した面積と

当該契約書上の借地面積とで相違があれば、それらも勘案し判断する必要があります。

 借地面積の相違が生じた場合には、借地人が支払う地代等にも影響しかねないため、

借地人との間で諸条件を明確にし、かつ、借地権設定範囲を具体的に明示した

土地の図面等を添付の上で、覚書等の書面を取り交わすことをお勧めします。

3.借地権設定範囲が特定できた後の注意点

借地権設定範囲が特定できた後に注意すべき項目としては、

借地権設定契約が平成4年8月1日より前に締結された契約か否かを確認する必要があります。

なぜなら、平成4年8月1日より前に締結された契約か否かで、

借地契約の当初の存続期間・更新後の存続期間について適用される法律が異なり

ルールに違いが生じるためです。

4.ご相談のケース

ご相談の案件は、借地権設定契約日が平成元年とのことですので、

借地法(旧借地法)が適用されることになります。

 旧借地法では、堅固建物(鉄筋・鉄骨コンクリート造、石造等)か

非堅固建物(木造等)かによって借地契約の当初存続期間及び更新後の存続期間が異なります。

仮に借地期間を定めなかった場合、堅固建物の当初の存続期間が60年であるのに対し、

非堅固建物は30年となります。

また、更新後の存続期間についても堅固建物の存続期間が30年であるのに対し、

非堅固建物は20年となります。

 建物が堅固な建物か非堅固な建物かは、借地権設定契約書に定められていますが、

建物の種類・構造等の定めがないときは、一般的に非堅固な建物所有の借地契約と

みなされます。

 一方、現行の借地借家法は、旧借地法と異なり借地上の建物が堅固な建物か否か

によって区別したルールは定められていません。

同様に借地期間を定めなかった場合、借地契約の当初の存続期間は30年で、

更新後の存続期間は20年となります(次以降の更新後の存続期間は10年)。

 上記以外の他に、建物が朽廃・滅失した場合や更新の拒絶に関して

対応が異なるため注意が必要となります。

 旧借地法及び借地借家法ともに借主を保護するための法律であることは共通しますが、

旧借地法の方が借主側に有利な内容項目が多いため、今回の見直しを機に借地人に対して、

借地借家法に則った契約への変更を打診されるのもよいと考えられます。

また、将来、借地権が設定されている土地(底地)を第三者へ売却することが想定される場合には、

土地家屋調査士等の専門家に相談の上、借地権の範囲に符合するよう境界標等を設け分筆し、

別個独立した土地に分けておくことも有用な対処法となります。

 

2021.03.13

自筆証書遺言の法務局の保管制度について

相談

新しく自筆証書遺言を法務局で保管してもらえる制度があると聞きました。

どのように利用するのでしょうか。

回答

 令和2年7月10日施行予定の「法務局における遺言書の保管等に関する法律」により

自筆証書遺言の保管を法務局へ申請をできる制度が始まりました。

 こちらの制度を利用することにより、自宅で保管しているときに起こるかもしれない

紛失、改ざんや隠ぺいのリスクをなくすことができます。

 また、遺言者の死亡後、自筆証書遺言を相続人が発見すると家庭裁判所で

検認の手続きをしなければなりませんが、今回の保管制度を利用しますと

検認の手続きは不要となります(11条)。

遺言書保管の流れ

 今回の制度で、保管の対象となる遺言は自筆証書遺言(民法968条)です。

従来は封をして保管しておくことが必要でしたが、法務局で保管される遺言は

封がしていないものになります(4条)。

 保管の申請の流れは

  1. 自筆証書遺言の作成。
  2. 保管をする法務局へ出向き、申請をする(4条、5条)です。
  3. (保管申請の手数料は1件3,900円)

 保管申請をするときは、どこの法務局でもよいというわけではありません。

申請者(遺言者)の住所地か本籍地か所有する不動産の所在地のいずれかを

管轄する法務局へのみ申請が可能となります。

また、申請をする際には必ずご予約の上

出向いていただく必要がございますのでご注意ください。

申請に当たっての注意点

申請の際に注意していただきたいことは

自筆証書遺言の内容について法務局は相談にのることはできないという点です。

内容に不備があるとせっかくの遺言が使用できず

意味の無いものとなってしまいます。

内容に不安のある場合にはお近くの専門家へご相談ください。

また、保管申請や閲覧等には手数料がかかります。

詳しくは法務省のホームページをご覧ください。

法務省
法務局における自筆証書遺言書保管制度について
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji03_00051.html

2021.03.06

立替えた葬儀費用と相続税

Question

父が亡くなった際に、子である私が喪主を務めました。

参列者から香典も頂きましたが、葬儀社やお寺への支払い

香典返しなどに結構お金がかかり、私が立て替えています。

これらの支払った費用は、父の相続財産から返してもらえるのでしょうか?

また、相続税を計算するとき、相続財産から控除してもらうことはできますか?
なお、私は日本国籍を有しており、かつ、日本国内に住所があります。

Answer

喪主が立て替えた葬儀費用については、遺産分割協議を通じて香典や相続財産から精算する
のが一般的です。
また相続税の計算上、一定の相続人等については、一定の範囲内で相続財産から控除するこ
とができます。

解説:葬儀費用の立替えと精算

葬儀には、「前もって準備万端」ということは、まずありません。

段取りや費用のことなど、悲しむ間もなくどんどん進めなくてはならないのが通例です。

そのような中にあっては、多額の支払いが発生し、喪主の方がそれを立て替え払いする

というのは、よくあることといえます。
実際には、その後の遺産分割協議において、香典の精算などを行うことになるでしょう。

相続人全員で相続財産の配分を決めるとともに、葬儀費用の負担割合を決定し、精算を行います。

香典で精算できなかった部分は、遺産分割協議が調い、相続財産を配分する段階で精算し

返してもらうという手続きが一般的です。

相続税を計算するうえでの取り扱い

相続税を計算する上での取扱いとしては、葬儀費用を負担した一定の相続人

(包括受遺者を含む)は、その人の取得した相続財産から控除することが認められています。
ただし、控除できる費用と控除できない費用がありますのでご注意ください。

具体的にみていきましょう。

葬儀は、宗教や地域の慣習により、その様式や所要期間など、実にさまざまです。

また、故人の生前の社会的地位によっても、必要となる費用は異なってくると想定されます。
あくまでも上記の表は、どこまでを葬儀費用と認めるかという範囲を示したものに過ぎません。

葬儀費用の控除にあたっては、支払いの名称だけでなく、地域や故人の地位などを
勘案した上で、葬儀に必要な費用といえるかどうかを、支払い内容にも着目しながらのご
判断いただくことが必要となります。

 

葬儀費用の負担者すべてが控除できるわけではなく、前述のとおり、『一定の相続人(包
括受遺者を含む)』に限定されています。
今回のご相談のケースでは、ご相談者が葬儀費用の負担者となった場合に、相続により
財産を取得している『日本国籍を有しており、かつ、日本国内に住所がある』相続人として、
上記の表の「控除できる費用」に該当する部分について、控除することができます。
葬儀費用の取扱いや『一定の相続人(包括受遺者を含む)』の範囲等について、詳細をお
知りになりたい方は、当事務所までお気軽にお問い合わせください。

2021.02.27

老朽化した賃貸マンションは相続しても大丈夫???

ケーススタディー

私が所有している賃貸マンションは、私の親が相続対策として建築し

私が引き継いだものです。
最寄りの駅から徒歩5 分と⽴地は良いのですが、築45 年が経過しており

周辺の賃貸マンションに⽐べ⾒劣りします。そのため近年は

周辺の賃貸マンションに⽐べ賃料を低くすることで、貸室の稼働率を上げてきました。
⼦供からは「管理ができないので相続発⽣前に売却してほしい」といわれていますが

売却すると⼦供が負担する相続税が増えるのではないかと悩んでいます。

賃貸マンションの相続税評価額

賃貸マンションのおおよその相続税評価額は、路線価(又は評価倍率)

と固定資産税評価額で算出できます。路線価や評価倍率は、毎年、国税庁から公表されています。また、固定資産税評
価額は、毎年、固定資産税の納税者に届く納税書類に記載されています。
ここでは路線価が付されている土地を前提に、計算式や計算例を確認していきましょう。

なお、分かりやすくするため、土地の価額を計算するにあたり補正率等は一切考慮していません。

≪計算式≫

⼟地の価額︓(路線価×⼟地の⾯積)×(1-借地権割合×借家権割合)
建物の価額︓建物の固定資産税評価額×(1-借家権割合)
※ 借家権割合は30%
※ 路線価及び借地権割合については、国税庁のホームページでご確認ください。

≪計算例≫
前提条件 ⼟地の⾯積︓500 ㎡
接道する道路の路線価︓300,000 円/㎡
建物の固定資産税評価額︓50,000,000 円
借地権割合︓50%
借家権割合︓30%

① ⼟地の価額
(300,000 円×500 ㎡)×(1-50%×30%)=127,500,000 円
② 建物の価額
50,000,000 円×(1-30%)=35,000,000 円
賃貸マンションの相続税評価額︓①+②=162,500,000 円

賃貸マンションの市場価格

相続税評価額に対し、賃貸マンションのような収益不動産の市場価格は、

収益還元法で計算することがベースになります。

収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すと期待される収益(収入)

をベースとして収益不動産の市場価格を求める手法のことですが

今回は、表面利回り(収入÷投資家の期待利回り)を利用して計算します。

≪計算式≫
賃貸マンションの年収÷投資家の期待利回り
※ 投資家の期待利回りは、物件の所在や築年数等に影響されます。

不動産の専門家にご相談ください。

≪計算例≫
前提条件 賃貸マンションの年収︓12,000,000 円
投資家の期待利回り︓10%
賃貸マンションの市場価格︓12,000,000 円÷10%=120,000,000 円

結論

上記例では、賃貸マンションの市場価格(120,000,000 円)より、賃貸マンションの相続税評
価額(162,500,000 円)の方が高くなります。そのため、相続発生前に賃貸マンションを売却し
た方が、支払う相続税の負担は少なくて済みます。
ただし、実際に比較検討する際は、譲渡所得に関する税金やその他諸費用についても考慮する
必要があります。ご注意ください。

新築時には相続対策として効果のあった賃貸マンションも、築年数の経
過とともに、賃料収入が減少していくことが原因で、相続税評価額が市場
価格を上回ることがあります。特に、駐車場の敷地を広くとっているな
ど、土地の面積に比べ建物を小さくした場合などは、このような現象が起
きやすいと思います。
所有されている賃貸マンションについて、将来の相続に不安のある方
は、当事務所までお気軽にご相談くださ

2021.02.21

生命保険金で贈与税が課税される場合があります(要注意)

贈与税の対象となる生命保険金があります

生命保険金を受け取った場合に

相続税が課税されますか?というお問い合わせはありますが

贈与税が課税されますか?というお問い合わせはほとんどありません

ということは、相続税の申告実務でもそういう保険契約は

見落としやすいということです

どんな場合に贈与税が・・・

例えば・・・

保険契約者⇒母親

被保険者⇒長男

保険金受取人⇒母親

という保険契約では、長男は保険料を一切負担していません

しかし、この保険契約を遺して母親が死亡した場合

長男は、生命保険金を受け取ることができます

この時受取った保険金は、贈与税の課税対象となります

税務署からの問い合わせ

このような保険金の支払いについては

保険会社から国税庁に、支払った事実について

書類で通知しています

そのため、『贈与税の申告をしてください』っていう

お知らせのお葉書がご自宅に届きます

そういう場合は、是非私の事務所に

お問い合わせください

 

 

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