いつまで適用できますか？／空き家の3,000万円特別控除
［相談］
父が生前住んでいた家（私にとって実家）を相続することになったのですが
相続人である子3人とも自宅を所有していることもあり、誰も欲しがりません。
そのため一旦、子3人の共有名義とし、売却後に売却代金（諸費用を除いた手取分）
を等分することになりそうです。
たしか、相続した居住用財産を一定期間内に売った場合は
特別控除が適用できると聞いています。
この制度は当分の間、適用できるでしょうか？
［回答］
ご相談の特別控除（被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）については
令和5年度税制改正で一部見直しの上、適用期限が4年延長されました。
そのため、2027年（令和9年）12月31日までの間に売って
一定の要件に該当することで当該制度を利用することができます。
［詳細］
1．被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例とは
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例とは
相続又は遺贈により取得した一定の被相続人の居住用家屋又はその敷地等
（以下、空き家）を、一定期間内に売り、一定の要件に該当するときに
所得税の計算上、譲渡所得の金額から最高で3,000万円まで控除することができる制度です
（以下、空き家の3,000万円特別控除）。
一定の要件とは、主として次のとおりです。
- （1）売却対象となった空き家について、一定の要件に該当していること
- （2）空き家を取得（家屋と敷地の両方を取得）した人が売っていること
- （3）相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- （4）売却代金が1億円以下であること
- （5）売却対象となった空き家について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除などの、一定の特例の適用を受けていないこと
- （6）この空き家について、すでにこの特例の適用を受けていないこと
- （7）親子や夫婦、内縁関係者など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
2．令和5年度税制改正
令和5年度税制改正において、空き家の3,000万円特別控除は主に次の改正がされた上で
適用期限が4年延長されました。これにより改正後の適用期限は
2027年（令和9年）12月31日となりました。
- 適用対象となる空き家の要件について、一部見直しがされた
- 空き家を取得した相続人の数が3人以上である場合は、特別控除額を最高で2,000万円とする
- この改正は、2024年（令和6年）1月1日以後に行う空き家の売却について適用されます。
3．ご相談のケース
ご相談のケースは、ご実家が一定の要件に該当し、かつ
一定の要件に該当する売却を行っていれば、2027年12月31日までの売却について
空き家の3,000万円特別控除の適用は受けられるものと思われます。
売却日の留意点として、この改正による適用期限よりも前に
「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」
が到来する場合には、その到来する日までに売却する必要があります。
その点にご注意ください。
なお、2024年1月1日以後の空き家の売却については、上記改正のとおり
「空き家を取得した相続人の数が3人以上である場合は、特別控除額を最高で2,000万円とする」
こととなります。
ご相談のケースはまさにこの制限の対象となるため、2023年中の売却であれば3人で
最高9,000万円（3,000万円×3人）控除できるものが、2024年以降の売却になると最高6,000万円
（2,000万円×3人）の控除に減ります。
この点もご留意いただきながら、売却時期をご検討いただければ幸いです。
相続した実家を売却したい
［相談］
親が亡くなり、実家を相続することになりました。私には持ち家があり
住む予定もないため、売却する予定です。実家は築後50年を経過し定期的な修繕も行っていないため
現状のまま利用することは困難です。
こうした場合、家屋を取り壊してから売却した方がよいのでしょうか？
［回答］
利用困難な建物が土地上に建っている場合でも、基本的には「建物解体更地渡し」の条件付きで
古家付きのまま販売を開始することが多いです。
［詳細解説］
1．固定資産税の軽減措置
古家付きのまま販売を開始する理由の一つは
固定資産税（都市計画税含む。以下同じ）の住宅用地（住宅の敷地）に対する軽減措置です。
固定資産税は、毎年1月1日現在の所有者に課税されますが、住宅用地の場合
固定資産税の計算の基礎となる課税標準額は、たとえば面積200㎡以下の小規模住宅用地であれば
固定資産税評価額（価格）の6分の1（都市計画税は3分の1）に軽減されます。
そのため建物を取り壊し更地の状態で1月1日を迎えた場合
住宅用地の軽減措置の対象外となり、固定資産税は大幅に増加します。
実務的には、不動産取引の現場では、古家付きの土地の場合は
「建物解体更地渡し」の条件付きで販売し、売買契約締結後に
建物を取り壊して更地の状態で買主へ引き渡すことが通例になっています。
ただし、早い段階で更地にした方が売りやすくなる場合もありますので
販売状況や1月1日までの期間を見計らいながら
更地の状態で販売するために、前倒しで建物の解体を行うこともあります。
2．空き家の3,000万円特別控除
建物が昭和56年5月31日以前に建築されているなど一定の要件を充たすことで
“空き家の3,000万円特別控除”といわれる税制措置が利用できる可能性があります。
この制度の利用により税負担を軽減することができますので
譲渡所得が発生する場合は、税制措置の利用可否について
事前に確認されることをお勧めします。
