住宅取得資金贈与を利用したために、相続税の申告で失敗しました
事例
母が亡き後、父は実家で一人暮らしをしていました
実家は、100坪の面積で芦屋の閑静な住宅街にありました
父親は、会社を経営していましたが75歳で兄（長男）に事業承継して
引退しました。私（長女）は、会社の株式を相続しないかわりに
実家を相続することが家族間の話し合いで決まっていました
父親が亡くなる数年前に、住宅取得資金贈与の制度を利用して
父親から資金贈与を受けつつ、不足額は夫がローンを組んで
自宅を購入しました。・・・
問題点
父の住む実家は、路線価評価が非常に高く
私が相続することになっていました
小規模宅地の特例という制度があるのですが
税理士から、適用できないと言われました
小規模宅地の特例を適用できる相続人の条件は
１．配偶者
２．同居親族
３．家なき子
と決まっているそうです
私は、住宅ローン控除を利用して夫と共有名義の住宅を
購入したために、上記１．２．３のどれにも該当することなく
小規模宅地の特例を適用できないままで
実家を相続することになりました
解決策
自宅を購入する前に、
相続税に詳しい税理士さんに相談すべきだったと
反省しています
相続税の申告は、経験と知識が豊富な
専門の税理士に依頼する必要があります
近江清秀公認会計士税理士事務所の強みは、以下の通りです
１．三宮駅から徒歩数分の神戸国際会館17階に事務所があります
２．土日はもちろん365日対応します
３．相続税の申告実績は過去24年間で約1000件です
４．税務調査を受ける確率が2％程度という驚異的な低さが自慢です
５．すべての案件のお客様と所長が直接対応させていただきます
６．ZOOMを活用して日本全国の案件に対応します
７．弁護士・司法書士・土地家屋調査士と業務連携しています
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9．明石・神戸・芦屋・西宮の相続案件を得意としています
10．信頼できる多くの職人さんたちと連携しています
遺品整理、空き家の大掃除、分筆の為の測量、名義変更登記
雨漏り・屋根修理、外構工事、電気工事、水回りの工事、内装工事
塗装工事・増改築など、不動産に関するお困りごとについて信頼できる
業者さんや職人さんをご紹介できます。遠慮なくお尋ねください
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近江清秀公認会計士税理士事務所
651-0087神戸市中央区御幸通8-1-6
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(Fax)078-959-8533
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居住用不動産の贈与をあった年に配偶者が死亡した場合の税金は？
事例
Aさんは婚姻関係が40年以上になるので夫であるBさんから
自宅の土地及び家屋（評価額1800万円）の贈与を受けました
しかし、Bさんはその直後に急死してしまったのです
さて、このよう場合相続税の申告と贈与税の申告は
どうなるのでしょうか？
回答
相続税は、課税対象外
贈与税は、申告して無税
となります
解説
資産の贈与があっても、相続開始の7年前の贈与財産については
相続税の課税価格に算入されてしまいます
しかし、その贈与財産が配偶者控除の適用を受けた居住用財産
である場合は、その特定贈与財産の評価額までは受贈配偶者の
相続税の課税価格に加算しないこととされています
（相続税法19条）
その一方で、生前贈与の加算対象とならない上記特定贈与財産については
その贈与が贈与した配偶者の相続開始の年に行われたものであったとしても
非課税財産に該当しないため、贈与税の申告が必要となります
この事例では、住宅の評価額が2000万円未満ですから
贈与税の申告をしても贈与税額は0円となります
神戸・芦屋・西宮エリアで相続税対策及び
相続税申告業務は、是非お任せください
当事務所の強み
１．すべての案件のお客様との面談は所長自らが担当します
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遺産分割協議が成立する前に土地を売却した場合に、所得税の申告は？？？
事例
Xさんが亡くなり、相続人はA・B・Cの３人です
Xの相続財産に占める不動産の比率は８０％を
越えている為、X名義の預貯金だけでは納税資金が
不足しています。また、相続人のB・Cは不動産よりも
預貯金を相続したいと考えています。
そこで、AはX名義の不動産を全部売却してその売却代金を
法定割合で１／３づつ確定申告すればいいと考えています
しかし、BとCは売却代金を法定割合で分割することに
同意するかどうかわかりません
質問
上記のような場合、不動産譲渡所得の確定申告は売却代金の
１／３づつで申告すればいいですか？
回答
お尋ねの件について、一般的には不動産の相続登記割合
つまり１／３づつ売却代金を分配して、確定申告も
同じ比率で提出することになります
しかし、相続人が「土地の売却代金を一括して共同相続人の
１人に保管させて遺産分割の対象に含めることに
合意する」場合は、最終的な遺産分割協議書に記載の比率で
売却代金を分割して、相続税及び所得税の申告を行うことになります
【参考】最高裁昭和５４年２月２２日第一小法廷・・・
相続税の申告とご相談は、神戸・芦屋・西宮で
相続専門税理士として24年営業を続けている
私の事務所にお任せください
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古い木造アパートを相続したんですが・・・交換ってできるんですか？
事例
私は、親から古い木造アパートを相続しました。
相続から5年経過しましたが、建物劣化が激しく建て替えるか
売却するか検討していました。
しかし、不動産業者の担当者から「隣の街の月極駐車場と交換して
その土地で新しく賃貸住宅を建設することができる」と
言われました。そんな都合のいい話は本当に実現するのでしょうか？
回答
要件を満たせば、税務上の問題をクリアできます
解説
いわゆる交換の特例を適用するための要件は以下の通りです
１．交換譲渡資産と交換取得資産はいずれもこ定子さんであること
２．交換譲渡資産を1年以上所有していたこと
３．交換取得資産は相手方が1年以上所有していたこと
４．交換譲渡資産と交換取得資産は同一種類の資産であること
５．交換後は、交換取得資産を交換譲渡資産の交換直前の用途と
同一の用途に供すること
６．交換譲渡資産と交換取得資産の時価の差額が、これらの時価のうち
高い金額の20％以下であること
これらの要件のうち、今回論点となるのは5番の要件です
交換譲渡資産は木造賃貸アパートの敷地で
交換取得資産は月極駐車場の土地です
単純に、これだけでは同一用途とならないため
交換の要件は満たしません
しかし、今回の交換取得資産である駐車場の立地が住宅地であり
既存の構築物を取壊したり造成工事をすることなく
いつでも建物を建設が可能な土地であれば宅地と同様に
取り扱うことができると考えられます
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換価分割の留意点 3月10日の続き
このHPで換価分割の概要については3月10日に
解説しましたが、今日は前回書ききれなかった留意点を
記載します
事例
例えば、先祖代々の土地に父親Aさんが住んでいました
Aさんの配偶者は以前に亡くなっていましたが、Aさんの長女Xさんは
同居していました。またAさんにはXさん以外に長男Yさんと次男Zさんの
相続人がいます。
Aさんの遺産は、AさんとXさんが住んでいた自宅の不動産100坪（評価9000万）
と預貯金1億2000万です。遺産分割に当たっては兄弟で喧嘩はしていませんが
いろんなパターンを考えているようです
兄弟全員が、自宅をいずれ売却することについて賛成しています
そこで、分割パターン別に留意点を検討することになりました
検討
留意点１：XさんはAさんと同居していたので小規模宅地の特例が適用できます
小規模宅地の特例のメリットを最大限活かすためにはXさんが単独で
自宅不動産を相続する必要があります。しかしその場合、相続割合が
法定割合と大きく乖離するという問題があります
留意点２：留意点１の論点を解消するために、自宅不動産を換価分割する場合
法定分割となります。しかし、小規模宅地の特例のメリットを１／３しか
活かすことができません。今回の相続税ではXさんの単独相続と法定割合の相続では
3兄弟の相続税総額に700万円の差額が発生します。これは大きな問題です
留意点３：留意点2の分割パターンは、小規模宅地の特例のメリットが1／３となり
なおかつ相続税も700万円増加しますが、3兄弟平等というメリットがあります
これが換価分割の最大のメリットです
しかし、この方法も一つ問題があります。換価分割の為に自宅を売却した際の
所得税の金額について、XさんとYZさんとでは大きな差額が発生します
つまり、Xさんは実家でAさんと同居していたので譲渡所得税の計算にあたって
●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と
●長期譲渡所得に軽減税率の特例を適用できるのです
せっかく仲のいい兄弟が遺産分割を平等にしても、譲渡所得税で大きく
差額が発生します。
このように、換価分割を実施する際には様々な論点が発生します
税理士は、分割案のパターン別に税額計算を行うことはできます
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生命保険金だけではなくて、生命保険契約にも相続税が課税！！！
相続税の申告に当たって
受取った生命保険金だけではなくて
生命保険契約にも相続税が課税されることを
ご存知ない方が多いので
解説します
事例
父親は、以下のような2つの生命保険契約を締結していました
１．契約者：父親 被保険者：父親 受取人：長男
２．契約者：父親 被保険者：孫 受取人：満期の場合は孫、孫死亡の場合は長男
このような生命保険契約を締結している父親の相続が開始しました
なお、２の生命保険については満期を迎えていません
このような状況で、相続税の課税関係はどうなるでしょうか？
解説
１の生命保険について、相続税の課税対象になることは問題ありません
しかし、2の生命保険について相続税の課税対象となることに
気づいていない場合が多くあります
2の生命保険は、父親が保険料を支払っていて
被保険者が孫であるため、父親が亡くなっても
保険金は支払われることはありません
ですから、生命保険の権利が相続税の課税対象となります。
また、この２の生命保険契約は１と違ってみなし相続財産ではありません
そのため、遺言書に記載がない限り孫がこの契約の権利を
相続できません。
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遺産分割に当たって死亡保険金の受取人が保険金の一部を他の相続人に・・・
遺産分割に当たって死亡保険金の受取人が保険金の一部を他の相続人に支払った場合の税金
被相続人Ｘの相続人は長男Ａ、次男Ｂ、三男Ｃの3名のみ
相続財産は、自宅（5000万）と賃貸マンション（3000万）のみ
生命保険契約は、6000万円でＡが受取人となっている
遺産分割案の概要
第1案：Ｂは自宅、Ｃは賃貸マンションを相続し
Ａは生命保険を受取りつつ、Ａは生命保険6000万円から
2000万円をＣに支払う
第2案：Ｂは自宅、Ａは賃貸マンションと生命保険6000万円
Ｃは、Ａから2000万円を支払ってもらう
第1案と第2案の税金
結論は、
第1案では、A,B,Cそれぞれに相続税が課税されるとともに
Ｃに贈与税が課税されます
Aは、生命保険を受取るのみで遺産を相続しません
そのため、生命保険金から2000万円をCに支払うことは
遺産分割に関係なく、単なる贈与となります
第2案では、代償分割における代償債務の履行となるため、Cに贈与税は課税されません
A,B,Cそれぞれに相続税が課税されます
『代償分割に係る代償金として、代償債務者である相続人から
その者が取得した積極財産の価額を超える代償金を受領した場合には、
その積極財産の価額を超える部分は、現物をもってする分割にかえる
代償債務に該当せず、代償債務者から他の相続人に新たに経済的利益
を無償にて移転する趣旨でされたものと言うべき』・・・過去の裁判事例から抜粋
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遺産分割協議が成立しない場合の相続税の申告書
遺産分割協議が成立しない場合
【質問】
相続税の申告書は、相続開始の日から10ヶ月以内に税務署に提出
しますが、その際に遺産分割協議が成立していない場合もあります。
その場合の相続税の申告書は、どのような申告になりますか？
複数の税理士が申告する場合もあります
【回答】
（１）複数の税理士が・・・
遺産分割がもめてまったくまとまらない場合に
すべての相続人が個別に税理士と契約して相続税の
申告書を作成することもありえます。
相続税の申告書を作成するために必要な情報を
すべての相続人が同じ情報を入手できません
そのため、被相続人が同じであっても
相続税の申告書に記載の財産と債務が完全に一致しない場合が
あります
（２）納税資金を確保するために
遺産分割がもめてまったくまもらなくても
申告期限＝納税期限であることに変わりありません
相続人全員が自己資産から納税資金を賄うことができる場合は
問題ありませんが、そうでない場合が問題となります
納税資金を確保するために、相続財産に含まれる
金融財産の一部だけでも先に遺産分割をまとめる必要があります
（３）相続税をすこしでも少なくするために
遺産分割協議が成立していなければ適用できない特例があります
たとえば、小規模宅地の特例は対象となる土地の
遺産分割協議が成立していなければ適用できません。
もちろん、いったん未分割で申告書を提出し
遺産分割協議が成立後に小規模宅地の特例を適用して
更正の請求を税務署に提出することもできます
相続税の申告書類作成業務は、相続税の申告期限までに
遺産分割協議が成立して、なおかつ納税資金を確保しておく必要があります
もちろん、遺産分割協議は相続人間あるいは弁護士を交えて
行うため税理士は関与できません。
しかし、税理士は
未分割の場合にはどのような申告書を提出することになるのか
あるいは、未分割か否かによって税負担にどれだけの差が発生するのか
という、お客様の税金に対する疑問に臨機応変に対応する必要があります
相続税の申告業務と相続税対策は
相続税専門の税理士に相談することを勧めます
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近江清秀公認会計士税理士事務所
651-0087神戸市中央区御幸通8-1-6
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相続税の申告書に添付する印鑑証明書の入手日について
遺産分割協議書と印鑑証明書を税務署に提出する理由
遺言書が作成されている場合以外は
相続税の申告書には、遺産分割協議書と印鑑証明書を
添付する必要があります
相続税額の計算に当たって適用される特例には
いくつか種類がありますが
小規模宅地の特例などは、遺産分割の内容によって
摘要の可否が判定されます
そのため、相続税の申告書には必ず遺産分割協議書と
印鑑証明書を添付する必要があります
提出する書類の入手日付
お客様から、相続税の申告書に添付する印鑑証明書の入手日について
お問い合わせをいただくことがありますが、
税務署に提出する書類は、相続開始の日以降であれば
いつでもOKです。これは、印鑑証明書だけではなくて
戸籍・住民票などの書類も同様です
効率のいい遺産収集
印鑑証明書は、最終的に土地の名義変更や
預金の解約などで必要になります
ですから、相続開始直後に印鑑証明書を
入手する必要はありません。
むしろ遺産分割協議が成立する頃に
入手すれば、不動産の名義変更や預金の
解約手続きを済ませた後で
印鑑証明書を税務署に提出することができます
相続税の申告業務・遺産収集業務は
効率よく作業を進めないと相続人の皆さんに大きな
ストレスが負担になります
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