実家を相続する際に気をつける3つの税務【相続税・所得税・固定資産税】
神戸・芦屋・西宮エリアの相続専門税理士が詳しく解説
こんにちは。神戸・芦屋・西宮で相続税を専門にしている税理士の近江清秀です。
実家の相続は「いつかは…」と考えつつ、いざ直面すると何から始めていいかわからない方も多いのではないでしょうか。
特に税金面では、知らないと損をしてしまう制度や、後からトラブルになりやすいポイントが多くあります。
今回は、実家を相続する際に押さえておきたい3つの税務ポイントを、実際のご相談例も交えながら詳しく解説します。
1．「小規模宅地等の特例」で相続税の大幅軽減が可能
実家（土地・建物）を相続する際、一番大きな影響があるのが「小規模宅地等の特例」です。
この特例を活用すれば、自宅の土地の評価額が最大80%も減額されるため、相続税額が大幅に下がります。
▼ 小規模宅地等の特例とは
被相続人（亡くなった方）が住んでいた土地（宅地）について、一定の要件を満たすと、最大330㎡まで評価額が80％減額
神戸・芦屋・西宮のように地価が高いエリアでは、数千万円単位で相続税が減るケースも珍しくありません
▼ 適用要件の主なポイント
配偶者、もしくは同居していた親族が相続し、そのまま住み続ける場合が基本
別居していた子でも、「家なき子特例」が使える場合がある（※細かい条件あり）
▼ よくあるご相談事例
「実家には兄が両親と同居していた。私は独立して別に家を持っている。この場合、小規模宅地の特例は使える？」
→ このようなケースでは、同居していた兄が実家を相続すれば特例の適用が可能。
一方、誰も住まなくなってしまう場合は適用できないこともあるので、事前のシミュレーションが大切です。
▼ 注意点
相続発生後に慌てて住民票を移しても特例が使えない場合がある
特例を使うには申告書への添付書類や細かな手続きが必要
2．実家を売却した場合の「譲渡所得税」に要注意
「実家は相続したけど、将来的には売却するかもしれない…」
そんな時、もう一つ注意が必要なのが譲渡所得税です。
▼ 売却時の税金のしくみ
相続した実家を売却すると、「売却益（譲渡所得）」に所得税・住民税が課税
相続時の取得費（被相続人が購入した金額＋リフォーム代等）を基に計算
実家の土地・建物は昔に取得した場合、取得費が不明なことも多い
▼ 税負担を減らす特例
取得費加算の特例
相続税を納税した場合、その一部を売却時の取得費に加算でき、課税額を減らせる空き家の3,000万円特別控除
昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建て住宅を相続し、一定の条件で売却すれば最大3,000万円まで利益が非課税
▼ 神戸・芦屋・西宮で多いご相談
「両親が住んでいた古い家を相続。数年後に売ったら思ったより税金がかかった」
→ 売却時の税金シミュレーションや、適用できる特例を事前に確認することが大切です。
▼ 注意点
相続登記をしていないと売却自体ができない
相続から売却までの期間や、実際に誰が住んでいたかで特例の適用可否が変わる
3．固定資産税と実家管理の責任
実家を相続した後は、固定資産税の納税義務や管理責任も発生します。
▼ 固定資産税について
毎年1月1日時点の所有者（相続登記後は新しい相続人）に課税
登記が済んでいない場合でも、実際の管理者に請求がくることが多い
▼ 空き家の管理リスク
空き家のまま放置すると、老朽化や災害リスク、ご近所トラブルに発展することも
「特定空家等」に指定されると、固定資産税の軽減がなくなったり、行政から指導・勧告を受けることもある
▼ 神戸・芦屋・西宮で多いご相談
「実家が空き家になって数年。草木が生い茂って近所から苦情が…」「兄弟で相続したけど、管理費や税金の負担で揉めている」
→ 相続後すぐに登記・名義変更を済ませ、管理や税負担の分担も話し合っておくことが重要です。
相続した実家にまつわる“よくある質問”とワンポイントアドバイス
Q：実家の名義を兄弟で共有してもいいですか？
A：トラブルになりやすいため、できれば単独名義にするか、事前に管理・負担のルールを決めておきましょう。Q：売る予定がなくても相続税の申告は必要？
A：課税額の有無にかかわらず、一定額を超える場合は申告が必要です。Q：田舎の家でも小規模宅地の特例は使えますか？
A：土地の評価額が低くても特例は使えます。地価の高いエリアは特にメリットが大きくなります。
まとめ ～実家の相続は「税金」と「管理」がカギ～
実家相続の税金対策は「小規模宅地等の特例」と「譲渡所得税の特例」
相続後は固定資産税や管理責任も忘れずに
神戸・芦屋・西宮エリアは地価や家の価値が高く、税務の影響も大きい
実家の相続は一生に一度の大きな出来事です。
不安や疑問は、専門家に早めにご相談いただくのが安心です。
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「実家をどうするか悩んでいる」「税金や手続きが分からない」など、お気軽にご相談ください。
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