遺産分割前に相続財産である土地を売却した場合の課税（贈与税と関係ありますか？）
事例
Aさんが亡くなり相続人である妻Bと子C,Dは
相続財産である土地Xを売却することにしました
この土地Xは、永年に亘って空地として放置していて
今後も活用する見込みがないので納税資金の為に
相続税の申告期限までに売却することについて3人の意見が一致しました
しかし、全体の遺産分割については3人の意見がなかなか一致しない
ために土地Xについては、ひとまず法定相続割合で登記することに
しました。
そのうえで、土地の売却代金については売却価格9000万円を
妻Bが4500万円、Cが3000万円Dが1500万円受取ることに
決めました。
さて、この場合登記簿記載の所有権割合と売却代金の受取割合が
ことなりますが、Cについて贈与税は課税されるのでしょうか？
回答
登記簿記載の割合で売却代金を分割するとCの本来の取り分は
2250万円となります。ところが3000万円受取ったことで
その差額の750万円について贈与税が課税されますかという
点については、課税されません
今回の場合、相続人全員で換価分割の合意があったと
考えられるからです。確かに登記簿上は法定相続割合で
記載されていますが、これは遺産分割成立前に不動産譲渡の
便宜上登記しただけですから、換価分割の際の売却代金の
受取割合と一致しなくても問題はありません
さらに、今回の土地ですが売却価額は9000万円でしたが
相続開始時の税法上の評価額は7000万円でした。
このような場合でも相続税の申告書に記載の土地Xの評価額は
7000万円となることにもご注意ください
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代償分割と換価分割・・・どっちが節税できるのでしょうか？
事例紹介
Aさんは、今年の１０月に亡くなるまで妻と死別後２０年間一人暮らしでした
Aさんの法定相続人は長男と次男です
Aさんの相続財産は、わずかな現預金と自宅不動産だけでした
自宅は、Aさんが若いころに取得した戸建て住宅ですが
周辺の都市化にともなって評価額が上昇し、その結果
相続税の申告及び納税が必要となりました
Aさんの自宅の売却予定額は２億円ですが、相続財産に
現預金がほとんどないため、長男と次男は自宅を
売却した資金で納税することを決めました。
そこで、税理士と司法書士に相談したところ
「代償分割」と「換価分割」の二つの方法があると
アドバイスを受けました
代償分割と換価分割
土地の売却予定額が２億円程度ですが
長男と次男は６：４で分割することを考えています
『代償分割』・・・自宅を長男が相続し長男名義で登記後に
自宅を売却し長男は次男に40％である8000万円を
代償金として支払う旨の遺産分割協議書を作成します
『換価分割』・・・自宅を相続人代表ひとりあるいは
50％づつの比率で相続登記し、自宅を売却後に
代金を６：４に分割する旨の遺産分割協議書を
作成します
代償分割と換価分割の税務
今回のような事例で、不動産を売却しなければ
代償金の資金調達ができない場合、自宅の譲渡所得に伴う
所得税及び住民税は、すべて長男が負担することになり
税引き後の手取金額から代償金の8000万円を
支払うことになります
一方で、換価分割の場合は換金処分後の
税引き後手取額を分割対象とするので
譲渡所得に伴う所得税及び住民税は単独の負担ではありません
今回、不動産をいったん50％づつの相続登記を行っていますが
これは、不動産を譲渡するために便宜的に行っているだけで
手取金額の分割時は、分割協議書通りに６：４で
分割することができます
さらに、換価分割を前提とする場合
実務的には、相続人代表の名義のみで登記を行うことの
方が多いです。登記手続きのみならず売却手続きも
手間がかなり省けるからです。この場合も、上記と同様に
登記は1名ですが、売却代金を６：４で分割することになりますし
税務上も問題ありません
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換価分割の留意点 3月10日の続き
このHPで換価分割の概要については3月10日に
解説しましたが、今日は前回書ききれなかった留意点を
記載します
事例
例えば、先祖代々の土地に父親Aさんが住んでいました
Aさんの配偶者は以前に亡くなっていましたが、Aさんの長女Xさんは
同居していました。またAさんにはXさん以外に長男Yさんと次男Zさんの
相続人がいます。
Aさんの遺産は、AさんとXさんが住んでいた自宅の不動産100坪（評価9000万）
と預貯金1億2000万です。遺産分割に当たっては兄弟で喧嘩はしていませんが
いろんなパターンを考えているようです
兄弟全員が、自宅をいずれ売却することについて賛成しています
そこで、分割パターン別に留意点を検討することになりました
検討
留意点１：XさんはAさんと同居していたので小規模宅地の特例が適用できます
小規模宅地の特例のメリットを最大限活かすためにはXさんが単独で
自宅不動産を相続する必要があります。しかしその場合、相続割合が
法定割合と大きく乖離するという問題があります
留意点２：留意点１の論点を解消するために、自宅不動産を換価分割する場合
法定分割となります。しかし、小規模宅地の特例のメリットを１／３しか
活かすことができません。今回の相続税ではXさんの単独相続と法定割合の相続では
3兄弟の相続税総額に700万円の差額が発生します。これは大きな問題です
留意点３：留意点2の分割パターンは、小規模宅地の特例のメリットが1／３となり
なおかつ相続税も700万円増加しますが、3兄弟平等というメリットがあります
これが換価分割の最大のメリットです
しかし、この方法も一つ問題があります。換価分割の為に自宅を売却した際の
所得税の金額について、XさんとYZさんとでは大きな差額が発生します
つまり、Xさんは実家でAさんと同居していたので譲渡所得税の計算にあたって
●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と
●長期譲渡所得に軽減税率の特例を適用できるのです
せっかく仲のいい兄弟が遺産分割を平等にしても、譲渡所得税で大きく
差額が発生します。
このように、換価分割を実施する際には様々な論点が発生します
税理士は、分割案のパターン別に税額計算を行うことはできます
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