子名義の家屋で一人暮らししていた父が死亡した場合の小規模宅地の特例
事例
私は、父親名義の土地甲に私名義で家を建てて
私たち家族と父と同居していました。
しかし、家庭内のトラブルが原因で私たち家族は
近くの賃貸マンションに引っ越しし、父親は
父名義の土地に私が建てた家に独りで暮らすようになりました
その後、5年が経って父が亡くなりました
父親名義の土地は、私が相続し私名義の家で再び
私たち家族の生活が始まることになります
この場合、小規模宅地の特例は適用できますか？
ただし、私は父親に地代を支払っていませんし
父親も私に家賃を支払っていません
回答
小規模宅地の特例は適用できます
解説
「被相続人等の居住の用にきょうされていた宅地等」の範囲を定めた
措置法通達69の4-7（１）の後半部分には以下の記述があります
「被相続人が所有していたもの又は被相続人の親族が所有していたもの
の敷地の用に供されていた宅地等」
ただし、カッコ書きで以下の記述があります
（当該家屋を所有していた被相続人の親族が当該家屋の敷地を
被相続人から無償で借り受けており、かつ、被相続人が当該
家屋を当該親族から借り受けていた場合には、無償で借り受けて
いたときにおける当該家屋に限る。）
今回のように、双方ともに無償の場合には
小規模宅地の特例が適用されます
親族間で土地や建物の貸し借りを行う場合には
相続税対策も視野に入れる必要がありそうです
神戸・芦屋・西宮エリアで相続税対策及び
相続税申告業務は、是非お任せください
当事務所の強み
１．すべての案件のお客様との面談は所長自らが担当します
２．税務調査を受ける確率が2％程度という驚異的な低さが自慢です
３．相続税の申告実績は20年間で800件以上です
４．相続税の節税相談は20年間で2000件以上です
５．弁護士・司法書士・土地家屋調査士と業務連携しています
６．土日はもちろん祝日、お盆、年末年始も対応します
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近江清秀公認会計士税理士事務所
651-0087神戸市中央区御幸通8-1-6
神戸国際会館17階
(Tel)078-959-8522
(Fax)078-959-8533
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古い木造アパートを相続したんですが・・・交換ってできるんですか？
事例
私は、親から古い木造アパートを相続しました。
相続から5年経過しましたが、建物劣化が激しく建て替えるか
売却するか検討していました。
しかし、不動産業者の担当者から「隣の街の月極駐車場と交換して
その土地で新しく賃貸住宅を建設することができる」と
言われました。そんな都合のいい話は本当に実現するのでしょうか？
回答
要件を満たせば、税務上の問題をクリアできます
解説
いわゆる交換の特例を適用するための要件は以下の通りです
１．交換譲渡資産と交換取得資産はいずれもこ定子さんであること
２．交換譲渡資産を1年以上所有していたこと
３．交換取得資産は相手方が1年以上所有していたこと
４．交換譲渡資産と交換取得資産は同一種類の資産であること
５．交換後は、交換取得資産を交換譲渡資産の交換直前の用途と
同一の用途に供すること
６．交換譲渡資産と交換取得資産の時価の差額が、これらの時価のうち
高い金額の20％以下であること
これらの要件のうち、今回論点となるのは5番の要件です
交換譲渡資産は木造賃貸アパートの敷地で
交換取得資産は月極駐車場の土地です
単純に、これだけでは同一用途とならないため
交換の要件は満たしません
しかし、今回の交換取得資産である駐車場の立地が住宅地であり
既存の構築物を取壊したり造成工事をすることなく
いつでも建物を建設が可能な土地であれば宅地と同様に
取り扱うことができると考えられます
相続税の申告業務は、神戸・芦屋・西宮で
相続専門税理士として24年営業を続けている
私の事務所にお任せください
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遺産分割に当たって死亡保険金の受取人が保険金の一部を他の相続人に・・・
遺産分割に当たって死亡保険金の受取人が保険金の一部を他の相続人に支払った場合の税金
被相続人Ｘの相続人は長男Ａ、次男Ｂ、三男Ｃの3名のみ
相続財産は、自宅（5000万）と賃貸マンション（3000万）のみ
生命保険契約は、6000万円でＡが受取人となっている
遺産分割案の概要
第1案：Ｂは自宅、Ｃは賃貸マンションを相続し
Ａは生命保険を受取りつつ、Ａは生命保険6000万円から
2000万円をＣに支払う
第2案：Ｂは自宅、Ａは賃貸マンションと生命保険6000万円
Ｃは、Ａから2000万円を支払ってもらう
第1案と第2案の税金
結論は、
第1案では、A,B,Cそれぞれに相続税が課税されるとともに
Ｃに贈与税が課税されます
Aは、生命保険を受取るのみで遺産を相続しません
そのため、生命保険金から2000万円をCに支払うことは
遺産分割に関係なく、単なる贈与となります
第2案では、代償分割における代償債務の履行となるため、Cに贈与税は課税されません
A,B,Cそれぞれに相続税が課税されます
『代償分割に係る代償金として、代償債務者である相続人から
その者が取得した積極財産の価額を超える代償金を受領した場合には、
その積極財産の価額を超える部分は、現物をもってする分割にかえる
代償債務に該当せず、代償債務者から他の相続人に新たに経済的利益
を無償にて移転する趣旨でされたものと言うべき』・・・過去の裁判事例から抜粋
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死亡保険金で代償分割した場合の税金って？？？
質問
Aさんの相続財産を長男Xと次男Yで分割協議しました
Aさんの財産構成は、
そのほとんどがAさんの経営していた工場の土地と建物
（評価額１億円）でした。
現預金は２０００万円程度でした
その一方で、AさんはAさんが契約者・被保険者となり
受取人を長男Xとする生命保険契約１億円を締結してました
長男Xと次男Yが遺産分割協議をした結果
現預金２０００万円はXが相続して
工場の土地と建物はYが相続することになりました
しかし、このままではYは納税資金が不足するため
代償分割でXからYに代償金を支払うことになりました
このような遺産分割の場合、XとYの課税関係はどうなりますか？
回答
Xの受取る生命保険金は、相続財産ではなくX固有の財産となります
代償分割は、相続財産の範囲内で代償金を支払うのであれば
相続税だけが課税されます
今回、Xの相続財産は現預金２０００万円のみです
生命保険金１億円は相続財産ではなく、固有の財産です
ですから、XからYに支払う代償金が２０００万円を超えると
Xの相続財産を超える金額をYに代償金として
支払うことになってしまいます
その結果
Xの相続財産>代償金 の場合は、Yは相続税のみの課税
Xの相続財産<代償金 の場合は、２０００万円を超える金額について
Yは贈与税が課税されます
充分にご注意ください
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遺産分割協議が成立しない場合の相続税の申告書
遺産分割協議が成立しない場合
【質問】
相続税の申告書は、相続開始の日から10ヶ月以内に税務署に提出
しますが、その際に遺産分割協議が成立していない場合もあります。
その場合の相続税の申告書は、どのような申告になりますか？
複数の税理士が申告する場合もあります
【回答】
（１）複数の税理士が・・・
遺産分割がもめてまったくまとまらない場合に
すべての相続人が個別に税理士と契約して相続税の
申告書を作成することもありえます。
相続税の申告書を作成するために必要な情報を
すべての相続人が同じ情報を入手できません
そのため、被相続人が同じであっても
相続税の申告書に記載の財産と債務が完全に一致しない場合が
あります
（２）納税資金を確保するために
遺産分割がもめてまったくまもらなくても
申告期限＝納税期限であることに変わりありません
相続人全員が自己資産から納税資金を賄うことができる場合は
問題ありませんが、そうでない場合が問題となります
納税資金を確保するために、相続財産に含まれる
金融財産の一部だけでも先に遺産分割をまとめる必要があります
（３）相続税をすこしでも少なくするために
遺産分割協議が成立していなければ適用できない特例があります
たとえば、小規模宅地の特例は対象となる土地の
遺産分割協議が成立していなければ適用できません。
もちろん、いったん未分割で申告書を提出し
遺産分割協議が成立後に小規模宅地の特例を適用して
更正の請求を税務署に提出することもできます
相続税の申告書類作成業務は、相続税の申告期限までに
遺産分割協議が成立して、なおかつ納税資金を確保しておく必要があります
もちろん、遺産分割協議は相続人間あるいは弁護士を交えて
行うため税理士は関与できません。
しかし、税理士は
未分割の場合にはどのような申告書を提出することになるのか
あるいは、未分割か否かによって税負担にどれだけの差が発生するのか
という、お客様の税金に対する疑問に臨機応変に対応する必要があります
相続税の申告業務と相続税対策は
相続税専門の税理士に相談することを勧めます
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換価分割って・・・？
相続財産が不動産だけ・・・どうやってわけるの？
相続財産のうち、不動産の占める比率が高く
相続人全員で納得できる分割ができない場合など
換価分割という方法があります
換価分割とは？？？
換価分割とは、例えば・・・
相続財産が評価額3000万円の土地だけで
法定相続人が3人の場合に、土地の所有権を1/3づつ
登記する方法もありますが
全員が、土地よりもお金が欲しい場合もあります
そんな場合、土地を換金して分ける方法が
換価分割です。つまり、土地を換金してそのお金を
分けるという方法です
具体的な方法
一般的に換価分割の場合、不動産売却手続きを簡単にするために
登記簿上の相続人の名義は、相続人のうち代表者1名だけとします
その後、相続財産の不動産を相続人代表が売却して
売却代金を、他の相続人に分配する方法が、換価分割の
具体的な流れになります
留意事項
換価分割は、不動産比率が高く
現金で相続を希望する場合に多く活用される
遺産分割方法ですが、税務上留意すべきポイントが
一つだけあります
それは、遺産分割協議書に
換価分割する旨を明記する必要があるということです
その記載がないと、資金の流れだけを見ると
親族間の贈与と誤解されるリスクがあります
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居住用賃貸建物に係る資本的支出の取扱い
[相談]
消費税法上の居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限の規定について
居住用賃貸建物について資本的支出を行った場合の取扱いを教えてください。
[回答]
消費税法上、居住用賃貸建物に係る資本的支出に係る消費税については
原則として、仕入税額控除の規定は適用されないこととされています。
詳細は下記解説をご参照ください。
[解説]
1．居住用賃貸建物の取得等に係る消費税の仕入税額控除の制限の規定の概要
消費税法上、仕入れに係る消費税額の控除の規定は
事業者が国内において行う一定の住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物
（その附属設備を含みます）以外の建物（居住用賃貸建物といいます）
に係る課税仕入れ等の税額については適用しないと定められています。
2．居住用賃貸建物に係る資本的支出の取扱い
上記1.の居住用賃貸建物に係る仕入税額控除の制限の規定における
居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等の税額には、その建物に係る資本的支出
（※1）に係る課税仕入れ等の税額が含まれることとされています。
したがって、居住用賃貸建物に係る資本的支出に係る消費税については
原則として、仕入税額控除の規定は適用されないこととなります。
ただし、建物に係る資本的支出自体が居住用賃貸建物の
課税仕入れ等に該当しない場合には
上記1.の規定は適用されないこととされています。
具体的には、以下に掲げる場合が該当することとされています。
- ① 建物に係る資本的支出自体が、高額特定資産を取得した場合等の
- 納税義務の免除の特例に規定する高額特定資産（※2）
- の仕入れ等を行った場合に該当しない場合
- ② 建物に係る資本的支出自体が、住宅の貸付けの用に供しないことが
- 明らかな建物に係る課税仕入れ等に該当する場合
- ※1 資本的支出とは、事業の用に供されている資産の修理
- 改良等のために支出した金額のうち、その資産の価値を高め
- またはその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する金額をいいます。
- ※2 高額特定資産とは、棚卸資産および調整対象固定資産
- （対象資産）のうち、その価額が高額なものとして一定のものをいいます。
