医院名:近江清秀公認会計士税理士事務所 
住所:〒651-0087 兵庫県神戸市中央区御幸通8丁目1-6神戸国際会館17階 
電話番号:078-959-8522
一番上に戻る
TEL:078-959-8522 メールお問い合わせ
2024.06.10

子名義の家屋で一人暮らししていた父が死亡した場合の小規模宅地の特例

 

事例

私は、父親名義の土地甲に私名義で家を建てて

私たち家族と父と同居していました。

しかし、家庭内のトラブルが原因で私たち家族は

近くの賃貸マンションに引っ越しし、父親は

父名義の土地に私が建てた家に独りで暮らすようになりました

その後、5年が経って父が亡くなりました

父親名義の土地は、私が相続し私名義の家で再び

私たち家族の生活が始まることになります

この場合、小規模宅地の特例は適用できますか?

ただし、私は父親に地代を支払っていませんし

父親も私に家賃を支払っていません

回答

小規模宅地の特例は適用できます

解説

「被相続人等の居住の用にきょうされていた宅地等」の範囲を定めた

措置法通達69の4-7(1)の後半部分には以下の記述があります

 

「被相続人が所有していたもの又は被相続人の親族が所有していたもの

の敷地の用に供されていた宅地等」

ただし、カッコ書きで以下の記述があります

(当該家屋を所有していた被相続人の親族が当該家屋の敷地を

被相続人から無償で借り受けており、かつ、被相続人が当該

家屋を当該親族から借り受けていた場合には、無償で借り受けて

いたときにおける当該家屋に限る。)

 

今回のように、双方ともに無償の場合には

小規模宅地の特例が適用されます

親族間で土地や建物の貸し借りを行う場合には

相続税対策も視野に入れる必要がありそうです

 

神戸・芦屋・西宮エリアで相続税対策及び

相続税申告業務は、是非お任せください

 

当事務所の強み

1.すべての案件のお客様との面談は所長自らが担当します

2.税務調査を受ける確率が2%程度という驚異的な低さが自慢です

3.相続税の申告実績は20年間で800件以上です

4.相続税の節税相談は20年間で2000件以上です

5.弁護士・司法書士・土地家屋調査士と業務連携しています

6.土日はもちろん祝日、お盆、年末年始も対応します

 

******************

近江清秀公認会計士税理士事務所

651-0087神戸市中央区御幸通8-1-6

神戸国際会館17

(Tel)078-959-8522

(Fax)078-959-8533

オフィシャルHP

https://www.marlconsulting2.com/

AI搭載クラウドシステムfreeeの導入兵庫県第1位のHP

https://www.freee-kessan.com/

累計800件以上の相続税申告実績!相続税専門税理士のHP

https://www.kobesouzoku.com/

不動産賃貸専門税理士のHP

http://www.不動産賃貸税理士.com/

******************

 

 

2024.05.24

古い木造アパートを相続したんですが・・・交換ってできるんですか?

 

事例

私は、親から古い木造アパートを相続しました。

相続から5年経過しましたが、建物劣化が激しく建て替えるか

売却するか検討していました。

しかし、不動産業者の担当者から「隣の街の月極駐車場と交換して

その土地で新しく賃貸住宅を建設することができる」と

言われました。そんな都合のいい話は本当に実現するのでしょうか?

回答

要件を満たせば、税務上の問題をクリアできます

解説

いわゆる交換の特例を適用するための要件は以下の通りです

1.交換譲渡資産と交換取得資産はいずれもこ定子さんであること

2.交換譲渡資産を1年以上所有していたこと

3.交換取得資産は相手方が1年以上所有していたこと

4.交換譲渡資産と交換取得資産は同一種類の資産であること

5.交換後は、交換取得資産を交換譲渡資産の交換直前の用途と

同一の用途に供すること

6.交換譲渡資産と交換取得資産の時価の差額が、これらの時価のうち

高い金額の20%以下であること

これらの要件のうち、今回論点となるのは5番の要件です

交換譲渡資産は木造賃貸アパートの敷地で

交換取得資産は月極駐車場の土地です

単純に、これだけでは同一用途とならないため

交換の要件は満たしません

 

しかし、今回の交換取得資産である駐車場の立地が住宅地であり

既存の構築物を取壊したり造成工事をすることなく

いつでも建物を建設が可能な土地であれば宅地と同様に

取り扱うことができると考えられます

 

相続税の申告業務は、神戸・芦屋・西宮で

相続専門税理士として24年営業を続けている

私の事務所にお任せください

******************

近江清秀公認会計士税理士事務所

651-0087神戸市中央区御幸通8-1-6

神戸国際会館17

(Tel)078-959-8522

(Fax)078-959-8533

 

オフィシャルHP

https://www.marlconsulting2.com/

AI搭載クラウドシステムfreeeの導入兵庫県第1位のHP

https://www.freee-kessan.com/

累計800件以上の相続税申告実績!相続税専門税理士のHP

https://www.kobesouzoku.com/

不動産賃貸専門税理士のHP

http://www.不動産賃貸税理士.com/

******************

2024.05.10

相続開始の3年以内に取得して賃貸住宅経営を始めた宅地の評価額

事例

父は、祖父の代から引き継いだ土地Aに

16年前に賃貸マンションを建設して賃貸住宅経営に

取組んでいました。借入金の残高もかなり減少したため

2年前に土地Bを取得して新たに賃貸マンションを建設して

2つ目の賃貸住宅経営を始めました

 

しかし、父親は先月突然亡くなりました

遺言には、土地Aとその上に建つマンションは長男X

土地Bとその上に建つマンションは次男Yが相続すると記載が

ありました。

質問

土地A及びBは、いずれも賃貸住宅の建つ土地です

どちらの土地も、小規模宅地の特例を適用することが

できるでしょうか?

回答と解説

要件を満たせば、ABともに小規模宅地の特例の適用対象

となります

 

相続税の改正によって、相続開始の直前3年以内に

新たに賃貸住宅経営の対象となった宅地は

小規模宅地の特例の適用対象に該当しないことと

なりました

 

しかし、上記改正も

被相続人が、相続開始の日まで3年を超えて引き続き賃貸住宅経営を

継続しているには、小規模宅地の特例の適用対象に該当します

 

この特例の改正は、間違いやすいので

充分に注意が必要です

 

相続税の試算・申告のご依頼は

相続税を専門とする税理士事務所に依頼することを

お勧めします

******************

近江清秀公認会計士税理士事務所

651-0087神戸市中央区御幸通8-1-6

神戸国際会館17

(Tel)078-959-8522

(Fax)078-959-8533

 オフィシャルHP

https://www.marlconsulting2.com/

AI搭載クラウドシステムfreeeの導入兵庫県第1位のHP

https://www.freee-kessan.com/

累計600件以上の相続税申告実績!相続税専門税理士のHP

https://www.kobesouzoku.com/

不動産賃貸専門税理士のHP

http://www.不動産賃貸税理士.com/

******************

 

 

 

2024.04.21

遺産分割に当たって死亡保険金の受取人が保険金の一部を他の相続人に・・・

遺産分割に当たって死亡保険金の受取人が保険金の一部を他の相続人に支払った場合の税金

被相続人Xの相続人は長男A、次男B、三男Cの3名のみ

相続財産は、自宅(5000万)と賃貸マンション(3000万)のみ

生命保険契約は、6000万円でAが受取人となっている

遺産分割案の概要

第1案:Bは自宅、Cは賃貸マンションを相続し

Aは生命保険を受取りつつ、Aは生命保険6000万円から

2000万円をCに支払う

第2案:Bは自宅、Aは賃貸マンションと生命保険6000万円

Cは、Aから2000万円を支払ってもらう

第1案と第2案の税金

結論は、

第1案では、A,B,Cそれぞれに相続税が課税されるとともに

Cに贈与税が課税されます

Aは、生命保険を受取るのみで遺産を相続しません

そのため、生命保険金から2000万円をCに支払うことは

遺産分割に関係なく、単なる贈与となります

第2案では、代償分割における代償債務の履行となるため、Cに贈与税は課税されません

A,B,Cそれぞれに相続税が課税されます

 

『代償分割に係る代償金として、代償債務者である相続人から

その者が取得した積極財産の価額を超える代償金を受領した場合には、

その積極財産の価額を超える部分は、現物をもってする分割にかえる

代償債務に該当せず、代償債務者から他の相続人に新たに経済的利益

を無償にて移転する趣旨でされたものと言うべき』・・・過去の裁判事例から抜粋

 

******************

近江清秀公認会計士税理士事務所

651-0087神戸市中央区御幸通8-1-6

神戸国際会館17

(Tel)078-959-8522

(Fax)078-959-8533

kiyohide@kh.rim.or.jp

 

オフィシャルHP

https://www.marlconsulting2.com/

AI搭載クラウドシステムfreeeの導入兵庫県第1位のHP

https://www.freee-kessan.com/

累計600件以上の相続税申告実績!相続税専門税理士のHP

https://www.kobesouzoku.com/

不動産賃貸専門税理士のHP

http://www.不動産賃貸税理士.com/

******************

 

 

 

2024.03.16

遺産分割協議が成立しない場合の相続税の申告書

遺産分割協議が成立しない場合

【質問】

相続税の申告書は、相続開始の日から10ヶ月以内に税務署に提出

しますが、その際に遺産分割協議が成立していない場合もあります。

その場合の相続税の申告書は、どのような申告になりますか?

複数の税理士が申告する場合もあります

【回答】

(1)複数の税理士が・・・

遺産分割がもめてまったくまとまらない場合に

すべての相続人が個別に税理士と契約して相続税の

申告書を作成することもありえます。

相続税の申告書を作成するために必要な情報を

すべての相続人が同じ情報を入手できません

そのため、被相続人が同じであっても

相続税の申告書に記載の財産と債務が完全に一致しない場合が

あります

 

(2)納税資金を確保するために

遺産分割がもめてまったくまもらなくても

申告期限=納税期限であることに変わりありません

相続人全員が自己資産から納税資金を賄うことができる場合は

問題ありませんが、そうでない場合が問題となります

納税資金を確保するために、相続財産に含まれる

金融財産の一部だけでも先に遺産分割をまとめる必要があります

 

(3)相続税をすこしでも少なくするために

遺産分割協議が成立していなければ適用できない特例があります

たとえば、小規模宅地の特例は対象となる土地の

遺産分割協議が成立していなければ適用できません。

もちろん、いったん未分割で申告書を提出し

遺産分割協議が成立後に小規模宅地の特例を適用して

更正の請求を税務署に提出することもできます

 

相続税の申告書類作成業務は、相続税の申告期限までに

遺産分割協議が成立して、なおかつ納税資金を確保しておく必要があります

もちろん、遺産分割協議は相続人間あるいは弁護士を交えて

行うため税理士は関与できません。

しかし、税理士は

未分割の場合にはどのような申告書を提出することになるのか

あるいは、未分割か否かによって税負担にどれだけの差が発生するのか

という、お客様の税金に対する疑問に臨機応変に対応する必要があります

相続税の申告業務と相続税対策は

相続税専門の税理士に相談することを勧めます

******************

近江清秀公認会計士税理士事務所

651-0087神戸市中央区御幸通8-1-6

神戸国際会館17

(Tel)078-959-8522

(Fax)078-959-8533

kiyohide@kh.rim.or.jp

 

オフィシャルHP

https://www.marlconsulting2.com/

AI搭載クラウドシステムfreeeの導入兵庫県第1位のHP

https://www.freee-kessan.com/

累計800件以上の相続税申告実績!相続税専門税理士のHP

https://www.kobesouzoku.com/

不動産賃貸専門税理士のHP

http://www.不動産賃貸税理士.com/

******************

 

 

 

 

 

2024.03.10

換価分割って・・・?

相続財産が不動産だけ・・・どうやってわけるの?

相続財産のうち、不動産の占める比率が高く

相続人全員で納得できる分割ができない場合など

換価分割という方法があります

換価分割とは???

換価分割とは、例えば・・・

相続財産が評価額3000万円の土地だけで

法定相続人が3人の場合に、土地の所有権を1/3づつ

登記する方法もありますが

全員が、土地よりもお金が欲しい場合もあります

そんな場合、土地を換金して分ける方法が

換価分割です。つまり、土地を換金してそのお金を

分けるという方法です

具体的な方法

一般的に換価分割の場合、不動産売却手続きを簡単にするために

登記簿上の相続人の名義は、相続人のうち代表者1名だけとします

その後、相続財産の不動産を相続人代表が売却して

売却代金を、他の相続人に分配する方法が、換価分割の

具体的な流れになります

留意事項

換価分割は、不動産比率が高く

現金で相続を希望する場合に多く活用される

遺産分割方法ですが、税務上留意すべきポイントが

一つだけあります

それは、遺産分割協議書に

換価分割する旨を明記する必要があるということです

その記載がないと、資金の流れだけを見ると

親族間の贈与と誤解されるリスクがあります

 

相続税の申告業務は、神戸・芦屋・西宮で

相続専門税理士として24年営業を続けている

私の事務所にお任せください

******************

近江清秀公認会計士税理士事務所

651-0087神戸市中央区御幸通8-1-6

神戸国際会館17

(Tel)078-959-8522

(Fax)078-959-8533

kiyohide@kh.rim.or.jp

 

オフィシャルHP

https://www.marlconsulting2.com/

AI搭載クラウドシステムfreeeの導入兵庫県第1位のHP

https://www.freee-kessan.com/

累計800件以上の相続税申告実績!相続税専門税理士のHP

https://www.kobesouzoku.com/

不動産賃貸専門税理士のHP

http://www.不動産賃貸税理士.com/

******************

 

 

2023.12.16

相続によるインボイス発行事業者の引継ぎ

[相談]

父は、2023年10月下旬に死亡しました。

相続人は母と私の2人で、父が所有していたテナントビルは

相続により私が取得します。

父は適格請求書発行事業者(以下、インボイス発行事業者)として

テナント入居者に対してインボイスを発行していたようです。

私はサラリーマンで、インボイス発行事業者ではありません。

このような場合、父のインボイス発行事業者の登録の効力を相続により引継ぐことはできますか?

[回答]

インボイス発行事業者の登録の効力を、相続により引継ぐことはできません。

ご相談者様がインボイスを発行したい場合には

ご自身の名前でインボイス発行事業者の登録を行う必要があります。

[詳細]

1.インボイス発行事業者

2023年10月1日より、消費税の計算上、仕入税額控除を適用するには

原則としてインボイスの保存が必要となりました。

このインボイスは、インボイス発行事業者でなければ発行できません。

そのため、インボイス発行事業者の登録を受ける必要があります。

ただし、消費税の課税事業者でなければ登録申請をすることはできません。

さらにインボイス発行事業者である間は、免税事業者となることはできず

課税事業者のままです。

つまりインボイスを発行する間は、消費税の申告納税義務が発生することとなります。

2.インボイス発行事業者に相続が発生した場合

インボイス発行事業者が個人の場合で

当該個人が死亡したことにより相続が発生したときは

まずその相続人は「適格請求書発行事業者の死亡届出書」を提出する必要があります。

また、次のいずれか早い日にインボイス発行事業者の登録の効力が失われます。

  1.   ・届出書の提出日の翌日
  2.   ・インボイス発行事業者の死亡日の翌日から4月を経過した日

3.インボイス発行事業者でない者が相続により事業を承継した場合

今回のケースのように、相続により事業を承継した相続人が

インボイス発行事業者でない場合において、インボイス発行事業者の登録を受けるためには

登録申請の手続を行う必要が生じます。

この場合、次のいずれか早い日までの期間は

 相続人をインボイス発行事業者とみなす措置が設けられています。

  1.   ・相続によりインボイス発行事業者の事業を継承した相続人の相続のあった日
  2.    の翌日から、その相続人がインボイス発行事業者の登録を受けた日の前日
  3.   ・インボイス発行事業者の死亡日の翌日から4月を経過した日

この措置が適用されている期間は登録は有効で

その登録番号は相続人の登録番号とみなすこととされます。

そのため、途切れることなくインボイスを発行し続けるには

遅くとも死亡日から4ヶ月以内に相続人自身が登録を受ける必要があります。

なお、インボイス発行事業者である間は、必ず消費税の申告納税義務が生じます。

消費税の申告納税の計算にはいくつか種類があるため

どの計算方法が最も税負担が軽減できるか試算する必要があり

場合によっては届出等を行う必要も生じます。

参考:
国税庁HP「消費税の仕入税額控除制度における適格請求書等保存方式に関するQ&A

2023.10.27

相続する財産より引き継ぐ債務の方が多い場合

[相談]

父が経営している会社を数年前に私が引き継ぎ

現在は父が会長で、私が社長になっています。

父は会社から5億円の資金を借り入れ

不動産投資(賃貸ビルの投資)をしています。

この不動産も会社経営に影響することから、父が亡くなったときには

会社からの借金とともにこの不動産を相続する予定です。

現状、不動産の財産評価額として、賃貸ビルが5,000万円

賃貸ビルの敷地部分は2億円となります。

 

他方、借金の残高は4億円あると聞いています。

今、父の相続が開始した場合、2.5億円(5,000万円+2億円)の財産に対して

借金4億円を相続することとなり、引き継ぐ債務の方が多くなります。このようなとき

他の相続人の相続財産から引ききれない債務1.5億円(4億円-2.5億円)を控除することができるのでしょうか?

[回答]

ご相談のような相続した財産よりも引き継ぐ債務の方が大きい場合

他の相続人の相続財産から引ききれない債務を控除することはできません。

[詳細]

1.納付すべき相続税額の計算
納付すべき相続税額の計算は、まず課税価格の合計額から基礎控除額を差し引き

その差額(課税遺産総額)に対して、法定相続人ごとに法定相続分に従って

取得したものとして“相続税の総額”を計算します。

この相続税の総額を実際に取得した人ごとに割り振り、納付すべき相続税額を計算します。

2.課税価格の計算

 上記1.の計算において、まず課税価格の合計額を計算することになりますが

「課税価格の合計額」とは、相続又は遺贈などにより財産を取得した人ごと

計算した課税価格の合計額を指します。

課税価格は、各人ごとに以下の算式により計算します。

相続又は遺贈により取得した財産の価額 + みなし相続等により取得した財産の価額

ー 非課税財産の価額 + 相続時精算課税に係る贈与財産の価額 ー 債務及び葬式費用の額

= 純資産価額(赤字のときは0)

 

純資産価額 + 生前贈与加算 = 課税価格(1,000円未満切捨て)

 上記のとおり、各人ごとに課税価格を計算する過程において

純資産価額の計算時に赤字(マイナス)となった場合には「0」となることから

マイナス部分を他の相続人の相続財産から差し引くことはできません。

 ご相談の場合、相続財産から引ききれない債務1.5億円は

純資産価額の計算において0円となりますので

他の相続人の相続財産から差し引くことはできません。

また、仮にご相談者様が生前贈与加算を活用して生前贈与を実行したとしても

相続財産から引ききれない債務1.5億円を生前贈与加算分と相殺することもできませんので、ご注意ください。

2023.10.21

改正後の相続時精算課税制度/災害による被害が発生した場合

[相談]

相続時精算課税制度の使い勝手が良くなったと聞いて、活用を検討しています。

ただ、何十年も前の贈与について、相続時に加算することを考えると二の足を踏んでいます。

たとえば相続時精算課税制度を利用して生前贈与していた建物について

受贈者が所有している間に災害により被害が発生した場合でも

贈与時の価額を相続時に加算しなければならないのでしょうか?

[回答]

確かにご懸念のとおり

何十年前の贈与であっても相続時精算課税制度を適用した場合には

贈与時の価額を相続時に加算する必要が生じます。

ただし、災害による被害については、令和5年度税制改正により

一定の控除が受けられる改正がされています。

[詳細]

1.相続時精算課税制度とは

 相続時精算課税制度とは、贈与を受けたときの贈与税の計算において

自ら選択することで適用することができる制度です。

一度選択した後は、暦年課税を選択することはできません。

 また、贈与者が亡くなった場合には

相続時精算課税制度を適用した贈与財産の価額(贈与時の価額)の

合計額を相続財産として、相続等により取得した他の財産と合算して

相続税を計算した上で、すでに納めた贈与税額がある場合には

相続税額から控除して相続税額を算出します。

その際、控除しきれない贈与税額があるときは

相続税の申告をすることで還付を受けることができます。

2.令和5年度税制改正

 令和5年度税制改正により、相続時精算課税制度が見直されました。

ご相談の内容ですと、以下の改正が該当します。


相続時精算課税適用者が特定贈与者から贈与により取得した一定の土地又は建物が

当該贈与の日から当該特定贈与者の死亡に係る相続税の申告書の提出期限までの間に

災害によって一定の被害を受けた場合には

当該相続税の課税価格への加算等の基礎となる当該土地又は建物の価額は

当該贈与の時における価額から当該価額のうち

当該災害によって被害を受けた部分に相当する額を控除した残額とする


 この改正は、令和6年(2024年)1月1日以後に生ずる災害により

被害を受ける場合について適用されます。

 つまり、令和5年(2023年)12月31日以前の贈与であっても

適用対象となる点に注意しましょう。

3.ご相談の内容について

 ご相談は、相続時精算課税制度を利用して生前贈与していた建物について

受贈者が所有している間に災害により被害が発生した場合でも

贈与時の価額を相続時に加算するのか、になります。

 この点は上記2.にあるとおり、一定の被害を受けた場合には

贈与時の価額からその災害による被災価額を控除することができます。

 この場合の“一定の被害”とは、その建物の想定価額(※1)のうちに

その建物の被災価額(※2)の占める割合が10%以上となる被害をいいます。

  1. ※1 想定価額…その建物の災害発生日における一定の算式により求めた価額
  2. ※2 被災価額…被害額から保険金などにより補塡される金額を差し引いた金額(建物の想定価額が限度)

 なお、この控除を適用するには、別途手続が必要となります。

   この他、災害減免法による贈与税の軽減等の適用との重複適用はできないなど

   適用に関しては留意点があります。

2023.10.14

誤りやすい事例/未分割であった相続財産から生じた不動産所得

大阪国税局が作成した「個人課税関係 令和4年版 誤りやすい事例 所得税法」より

ピックアップしてご紹介します。

今回は、準確定申告で実務上間違いが多い事例の紹介です

誤った取扱い

未分割の相続財産から生ずる不動産所得について、法定相続分で申告したが

後日、法定相続分と異なる遺産分割が行われた場合は

相続時に遡及して是正しなければならないとした。

正しい取扱い

未分割の相続財産(不動産)から生ずる収入は、遺産とは別個のものであって

法定相続人各人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものであるから

その帰属につき、事後の遺産分割の影響を受けることはない(最高裁平17.9.8判決)。

なお

遺産分割確定日以後の不動産収入についてはその遺産分割による相続分

により申告することとなる。

近江清秀公認会計士税理士事務所専門サイトのご紹介

  • オフィシャルサイト
  • クラウド会計ソフト「freee」専門サイト
  • 兵庫M&A事業承継センター
  • 不動産賃貸専門税理士
  • Mykomon
  • 瀬号パートナーズ
  • あと法務事務所
  • 正道会館