神戸・芦屋・西宮エリアにお住まいの皆様へ
この地域にお住まいの富裕層の皆様にとって相続は避けて通れないテーマであり
特に賃貸アパートなどの収益物件を所有されている場合
「もし相続が発生したら、税金はどれくらいかかるのだろうか？」と
ご心配される方も少なくありません。
賃貸アパートは、安定した家賃収入をもたらす魅力的な資産である一方で
相続税の計算においては、その評価方法が複雑であり
適切な対策を講じなければ多額の税金が発生する可能性があります。
本ブログでは、賃貸アパートを相続された際に発生する相続税について
その評価方法や、知っておくべき節税のポイントを分かりやすく解説します。
1. 賃貸アパートの相続税評価の基本
賃貸アパートを相続した場合、その相続税評価額は
主に以下の要素によって決定されます。
- 土地の評価: 路線価方式または倍率方式を用いて評価されます。
- 賃貸アパートの敷地は、貸家建付地として評価され
- 更地評価額から一定の割合を減額することができます。
- 建物の評価: 固定資産税評価額を基に評価されます。
- 建物も、貸家として評価されるため
- 固定資産税評価額から一定の割合を減額することができます。
これらの評価額に、さらに「借家権割合」や「賃貸割合」といった要素が加味され
最終的な相続税評価額が算出されます。
2. 賃貸アパートが相続税対策に有利とされる理由
なぜ賃貸アパートは、相続税対策に有利だと言われるのでしょうか。
その理由は、以下の2点にあります。
- 小規模宅地等の特例の適用可能性: 一定の要件を満たすことで、賃貸事業用の宅地について
- 評価額を最大50%減額できる「貸付事業用宅地等」の特例が適用される可能性があります。
- これは、相続税を大幅に軽減できる非常に強力な特例です。
- 「貸家建付地」と「貸家」による評価減: 前述の通り、賃貸アパートの敷地（貸家建付地）と建物（貸家）は
- それぞれ、借主がいることで、更地や自己居住用建物よりも評価額が低くなる仕組みになっています。
- これは、自由に売却できないという制約があるためです。
3. 知っておくべき賃貸アパートの相続税節税のポイント
賃貸アパートを相続する際の節税対策は、生前の準備が非常に重要です。
- 適正な賃料設定と契約書の整備: 賃料が相場よりも著しく低い場合
- 税務署から「適正でない」と判断され、評価減が認められない可能性があります。
- また、賃貸借契約書の内容も、評価に影響を与えることがあります。
- 定期的な評価額の見直し: 路線価や固定資産税評価額は変動するため
- 定期的に評価額を見直し、最新の情報に基づいて相続対策を検討することが重要です。
- 大規模修繕やリフォームのタイミング: 大規模な修繕やリフォームを行うと
- 固定資産税評価額が変動する可能性があります。
- 相続発生前のタイミングを考慮することも一つの戦略です。
- 他の相続財産とのバランス: 賃貸アパートだけでなく、他の相続財産全体を見据えた上で
- 最も効果的な節税対策を講じることが重要です。
- 専門家への相談: 賃貸アパートの相続税評価は専門性が高く、特例の適用要件も複雑です。
- 自己判断で行うと、思わぬ課税が生じるリスクがあります。
- 相続税に詳しい税理士に相談し、適切なアドバイスを受けることが最も確実な節税対策となります。
4. 相続発生前にできること
相続税対策は、相続が発生してからではできることが限られてしまいます。
賃貸アパートをお持ちの皆様は、ぜひ以下の点を生前に検討されることをお勧めします。
- 現状の資産評価: お持ちの賃貸アパートの現状の相続税評価額を把握しておく。
- 遺言書の作成: 誰にどの賃貸アパートを相続させるか、明確にしておくことで
- 相続発生後のトラブルを回避し、円滑な相続手続きに繋がります。
- 生前贈与の検討: 相続時精算課税制度などを活用した生前贈与も
- 有効な対策の一つとなる場合があります。
- 家族信託の検討: 資産の管理・承継を円滑に行うための選択肢として
- 家族信託も注目されています。
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