相続税と譲渡所得税、ダブルで節税できる2つの特例とは？

お盆の帰省は、家族で「将来の実家の扱い」を話し合う絶好のタイミングです。
特に「親が住んでいた家（居住用不動産）」の相続では、節税につながる2つの重要な制度があります。

それが、

• 相続税の「小規模宅地等の特例」

• 譲渡所得税の「相続空き家3,000万円特別控除」 です。

これらをうまく活用することで、

実家を引き継ぐ・売却する場合の税負担を大幅に抑えることが可能になります。
この記事では、神戸・芦屋・西宮の富裕層の方向けに、この2つの制度をわかりやすく解説します。

相続時に使える「小規模宅地等の特例」とは？

相続税の計算において、一定の条件を満たせば、居住用宅地の評価額を80％減額できるのが「小規模宅地等の特例」です。

■ 具体例

たとえば、神戸市内で土地の相続税評価額が 1億円 の実家がある場合…

→ 小規模宅地等の特例が適用されれば、評価額は 2,000万円 に！
→ 相続税が数百万円単位で軽減されるケースも珍しくありません。

■ 主な適用要件（居住用宅地）

• 被相続人が住んでいた土地であること

• 相続人が配偶者、または同居していた子で、引き続き住み続ける場合

• 遺産分割が期限内に完了していること

※ 同居していない子でも、一定要件を満たせば特例適用の可能性があります（要個別相談）。

売却時に使える「相続空き家の3,000万円控除」とは？

実家を相続したあと、住まずに売却する場合には、**所得税（譲渡所得）**がかかることがあります。
このときに使えるのが、「被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除（通称：相続空き家特例）」です。

■ 制度の概要

被相続人が1人暮らしで住んでいた家屋を、一定の条件下で相続人が売却した場合、
譲渡所得から最大3,000万円が控除され、所得税・住民税の負担を大幅に軽減できます。

■ 主な適用条件

• 被相続人が 相続開始直前まで1人で居住していた住宅であること

• 相続人が 相続後に家屋を売却または解体・土地売却すること

• 家屋が 昭和56年5月31日以前の旧耐震基準の建物であること（耐震リフォーム済なら対象）

• 相続開始から3年目の年末までに譲渡すること

• 相続税の小規模宅地等の特例との 併用は可能（ただし注意点あり）

この2つの特例、併用はできるの？

✅ 併用は可能。ただし「使い方の順序」と「売却時期」に注意！

**小規模宅地等の特例は「相続時」、空き家特例は「売却時」**に適用される制度です。
基本的に、以下のステップを踏むことで併用が可能です。

1. 相続時に「小規模宅地等の特例」を使って評価額を圧縮し、相続税を節税

2. その後、相続人が一定期間内に売却すれば「空き家特例」を使って譲渡所得を控除

ただし、空き家特例の要件として「被相続人の居住用」であることが重要なため、
「誰かが住んだ後に売る」「賃貸に出す」などをすると特例が使えなくなる可能性があります。

まとめ：実家の相続では、「使い方次第」で数百万単位の節税が可能に

お盆に実家に集まる機会を活かして、

• 「この家は将来どうする？」

• 「売却の予定はある？」

• 「今のうちに専門家に相談した方が良いかも」
  といった話題を、具体的な制度とともに検討することが大切です。

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当事務所では、

• 小規模宅地等の特例の適用可否判断

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