不動産を多く所有されている方から、相続税のご相談でよくいただく質問があります。

「不動産の相続税評価額は、実際の売却価格と同じですか？」

結論から言うと、
相続税評価額と実勢価格は大きく異なることが一般的です。

この違いを理解しておくことは、
相続税対策を考える上で非常に重要なポイントになります。

この記事では、神戸・芦屋・西宮エリアで相続税申告を多数手がけてきた相続税専門税理士が、

• 相続税評価額とは何か

• 実勢価格との違い

• 不動産オーナーが知っておくべきポイント

をわかりやすく解説します。

相続税評価額とは？

相続税評価額とは、相続税を計算するための不動産の評価額です。

相続税では、不動産は実際の取引価格ではなく、
国税庁が定めた評価方法によって算定されます。

代表的な評価方法は次のとおりです。

土地の評価方法

土地は主に次の2つの方法で評価されます。

• 路線価方式

• 倍率方式

都市部（神戸・芦屋・西宮など）の多くの土地は
路線価方式で評価されます。

路線価は、道路ごとに設定された土地の価格で、
実勢価格のおおむね80％程度を目安に設定されています。

建物の評価方法

建物は、原則として

固定資産税評価額

をそのまま相続税評価額として使用します。

この評価額は、
一般的に 実勢価格の50〜70％程度になることが多いです。

実勢価格とは？

実勢価格とは、実際に市場で売買される価格のことです。

つまり

• 不動産会社が査定する価格

• 実際の取引価格

などがこれにあたります。

不動産市場の需給によって変動するため、
相続税評価額とは一致しません。

相続税評価額と実勢価格の違い

一般的には次のような関係になります。

つまり不動産の場合、

相続税評価額は実勢価格より低くなることが多い

という特徴があります。

不動産オーナーにとって重要なポイント

不動産オーナーの方にとって、この価格差は非常に重要です。

理由はシンプルで、

不動産は相続税評価額が下がりやすい資産だからです。

例えば

現金1億円
不動産1億円（実勢価格）

を比較すると

相続税評価額は次のようになる可能性があります。

つまり、

同じ1億円の資産でも、相続税の対象となる評価額が大きく変わるのです。

このため、富裕層の方の相続対策では

• 不動産の活用

• 賃貸不動産の建築

• 小規模宅地等の特例

などを組み合わせた対策が検討されることが多くなります。

ただし注意すべきポイント

相続税評価額と実勢価格の差は、
すべての不動産で同じではありません。

例えば

• 広大地

• 旗竿地

• 変形地

• 市街化調整区域

• 賃貸不動産

などは

評価が大きく下がるケースもあれば、逆にあまり下がらないケースもあります。

また、

• 小規模宅地の特例

• 貸家建付地評価

• 地積規模の大きな宅地

などを適用できるかどうかによっても
相続税評価額は大きく変わります。

相続税対策は「不動産評価」で大きく変わる

実際の相続税申告では、

土地評価の違いだけで相続税が数千万円変わる

というケースも珍しくありません。

特に神戸・芦屋・西宮のように

• 土地価格が高い

• 不動産を複数所有している

という方の場合、

土地評価の精度が相続税額に大きく影響します。

神戸・芦屋・西宮で相続税のご相談なら

当事務所は、

• 開業25年

• 相続税申告1,000件以上

の実績をもつ 相続税専門の税理士事務所です。

特に

• 不動産を多く所有されている方

• 相続税が心配な方

• 生前の相続税対策を検討されている方

から多くのご相談をいただいています。

神戸・芦屋・西宮エリアで
不動産をお持ちの方の相続税対策については、
お気軽にご相談ください。

• 相続税対策のご相談や相続税及び贈与税の申告は、
• 経験と知識が豊富な専門の税理士に依頼する必要があります
• また、不動産や有価証券の譲渡所得の申告についても
• 資産税に詳しく実務経験豊富な専門税理士に依頼する必要があります
• 近江清秀公認会計士税理士事務所の強みは、以下の通りです
• １．三宮駅から徒歩数分の神戸国際会館17階に事務所があります
• ２．土日はもちろん365日対応します
• ３．相続税の申告実績は過去24年間で約1000件です
• ４．税務調査を受ける確率が2％程度という驚異的な低さが自慢です
• ５．すべての案件のお客様と所長が直接対応させていただきます
• ６．ZOOMを活用して日本全国の案件に対応します
• ７．弁護士・司法書士・土地家屋調査士と業務連携しています
• ８．初回のご相談60分無料・着手金無料
• 9．明石・神戸・芦屋・西宮の相続案件を得意としています
• 10．不動産賃貸所得の申告を得意としています
• 11．不動産及び有価証券の譲渡所得の申告を得意としています
• 12．信頼できる多くの職人さんたちと連携しています
• 遺品整理、空き家の大掃除、分筆の為の測量、名義変更登記
• 雨漏り・屋根修理、外構工事、電気工事、水回りの工事、内装工事
• 塗装工事・増改築など、不動産に関するお困りごとについて信頼できる
• 業者さんや職人さんをご紹介できます。遠慮なくお尋ねください

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

近江清秀公認会計士税理士事務所

651-0087神戸市中央区御幸通8-1-6

神戸国際会館17階

(Tel)078-959-8522

(Fax)078-959-8533

kiyohide@kh.rim.or.jp

オフィシャルHP

https://www.marlconsulting2.com/

AI搭載クラウドシステムfreeeの導入兵庫県第1位のHP

https://www.freee-kessan.com/

累計1000件以上の相続税申告実績！相続税専門税理士のHP

https://www.kobesouzoku.com/

不動産賃貸専門税理士のHP

http://www.不動産賃貸税理士.com/