賃貸不動産を所有している方の多くは、
「不動産は相続税対策になる」
と考えています。
確かに、賃貸不動産は評価額が下がるため、現金よりも有利です。
しかし実務では、
👉 「むしろ対策が難しくなるケース」
👉 「対策したつもりが逆効果になるケース」
が非常に多く見られます。
本記事では、神戸・芦屋・西宮エリアで1000件以上の相続税申告を手掛けてきた専門税理士の視点から、
✔ なぜ賃貸不動産は難しいのか
✔ よくある失敗事例
✔ 富裕層に最適な対策
をわかりやすく解説します。
【H2】賃貸不動産は「相続税対策になる」は半分正解
まず前提として、賃貸不動産には以下のメリットがあります。
【H3】評価額が下がる仕組み
貸家評価（借家権割合の控除）
貸家建付地評価（借地権割合×借家権割合）
小規模宅地等の特例（最大80％減額）
👉 そのため、現金よりも評価額が圧縮されるのは事実です。
【H2】それでも「難しい」と言われる3つの理由
【H3】① 評価減とキャッシュフローが一致しない
相続税は「評価額」で計算されますが、
👉 実際の資産価値は「収益力」で決まります
例えば、
空室率が高い物件
修繕費がかさむ物件
👉 評価は下がるが「資産価値は低い」
というケースもあります。
＝節税しているのに資産が減っている状態
【H3】② 小規模宅地の特例が使えないリスク
よくある誤解ですが、
👉 賃貸不動産＝自動的に80％減額ではありません
適用には、
貸付事業の継続
相続人の保有継続
規模要件
など厳しい条件があります。
特に富裕層の場合、
👉 法人化・共有・組替えが絡むと適用不可になるケースが多い
【H3】③ 分割が非常に難しい（争族リスク）
賃貸不動産は
分けにくい
売りにくい
評価が割れやすい
という特徴があります。
結果として、
👉 遺産分割で揉める可能性が高い
特に、
収益物件を長男
現金を次男
などの分け方は、
👉 不公平感が生じやすい典型例
【H2】実務でよくある失敗事例
【H3】ケース①：借入でアパート建築→節税だけ成功
相続税は減少
しかし家賃収入が低迷
借入返済が重い
👉 結果：資産全体は悪化
【H3】ケース②：法人化で特例が使えなくなる
法人に移したことで
小規模宅地が不適用
👉 相続税が想定より数千万円増加
【H3】ケース③：共有名義で分割不能
子供3人で共有
意思決定ができない
👉 売却も建替えもできない「塩漬け資産」化
【H2】富裕層が取るべき正しい相続税対策
ここが最も重要です。
賃貸不動産の対策は、
👉 **「節税」ではなく「資産戦略」**で考える必要があります。
【H3】① 不動産の「質」を見直す
利回り
立地
将来の流動性
👉 低収益物件は売却・組替えも検討
【H3】② 分割しやすい設計にする
法人化の活用
種類別資産の分散
遺言・信託の活用
👉 「争族回避」が最優先
【H3】③ 小規模宅地の適用を前提に設計
誰が引き継ぐか
いつまで保有するか
👉 事前にストーリー設計が必須
【H3】④ 借入は「節税目的だけ」で行わない
キャッシュフロー
金利上昇リスク
出口戦略
👉 投資として成立するかを最優先
【H2】税理士によって結果が大きく変わる分野です
賃貸不動産の相続対策は、
👉 **机上の節税ではなく「総合設計」**が必要です。
実際には、
評価
分割
所得税
法人税
将来売却
すべてが連動します。
【H2】まとめ
賃貸不動産は確かに有効な相続税対策ですが、
✔ 評価だけを見ると失敗する
✔ 分割・収益・将来性まで考える必要がある
✔ 富裕層ほど設計が複雑になる
👉 だからこそ専門家の関与が不可欠です
- 相続税対策のご相談や相続税及び贈与税の申告は、
- 経験と知識が豊富な専門の税理士に依頼する必要があります
- また、不動産や有価証券の譲渡所得の申告についても
- 資産税に詳しく実務経験豊富な専門税理士に依頼する必要があります
- 近江清秀公認会計士税理士事務所の強みは、以下の通りです
- １．三宮駅から徒歩数分の神戸国際会館17階に事務所があります
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