賃貸アパートを長男に贈与した場合の贈与税はどうなるの？？？
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父親が賃貸アパート経営をしていましたが、このアパートは
人気の物件であるため常に満室です。そこで、父親はこのアパートを
長男に贈与しました。
この場合、贈与税の計算を行うに当たってはいくつかのポイントがあります。
まず一つ目のポイントは、賃貸アパートを贈与（所有権移転）した場合には
、そのアパートに関連する敷金・預り保証金の返還債務も父親から長男に
承継されます。これは、過去の判例で明らかとなっています。
従って、上記賃貸アパートの通常の取引価格が5000万円で、預り保証金が
1000万円とした場合、父親は5000万円のアパートに1000万円の保証金返還債務を
付けて長男に贈与したことになります。
二つ目のポイントは、贈与税の計算に当たって課税対象となる財産の評価額
ですが、上記の用に債務とともに財産を贈与することを「負担付き贈与」と言いますが、
負担付き贈与の場合、贈与財産の価額は、負担がないものとした贈与財産の価額から
負担を控除した価額となります（相続税法基本通達21の2-4）
さらに、その贈与財産が土地又は家屋等の場合には、それらの財産の評価額は
相続税評価額ではなく、通常の取引価格によって評価しなければなりません
（個別通達・平成元年3月29日付直評5）。
従って、上記アパートの固定資産税評価額が仮に3500万円であっても
通常の取引価格5000万円が贈与財産となります。
上記、の二つのポイントから長男の贈与税はの課税対象は
5000万円（アパート建物）－1000万円（保証金返還債務）＝4000万円となります。
そして最後に、三つ目のポイントとして、仮に預り保証金1000万円に相当する
現金も父親から長男に贈与した場合を参考までに確認しておきますと、
この場合は、長男は1000万円の現金も手にするわけですから実質的には
保証金の返還債務の負担はゼロになります。そのため、上記のような
負担付き贈与の扱いはなくなります。
その場合の、贈与税の課税対象は
3500万円（アパート固定資産税評価額）×（1-0.3（満室の借家権））＝2450万円
となります。
この結果を見る限り、あえて負担付き贈与にするよりも、保証金1000万円も
長男に贈与したほうが、有利と考えられます。
しかし、一般的な贈与にするのか、負担付き贈与にするのかは個別具体的な
事例に基づいて慎重に検討する必要があるようです。
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